Cumpărarea unei proprietăți în România ca nerezident: cerințe legale și capcane

România a devenit, discret, una dintre cele mai interesante piețe imobiliare din Uniunea Europeană, atât pentru cumpărători persoane fizice, cât și pentru investitori. Prețul pe metru pătrat este, în general, mai scăzut decât în Europa de Vest, infrastructura se îmbunătățește, iar impozitele anuale pe proprietate rămân printre cele mai reduse din UE. În plus, străinii pot cumpăra apartamente, case și, în anumite condiții, terenuri, ceea ce face ca piața imobiliară românească să merite o analiză atentă.

În același timp, România este un stat de drept civil, cu reguli specifice: dreptul de proprietate trebuie înscris în Cartea Funciară, administrată de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), legislația distinge clar între clădiri și teren, terenul agricol este supus drepturilor de preempțiune și unor restricții suplimentare, iar statul încă gestionează efectele naționalizărilor din perioada comunistă.

Acest ghid este scris pentru persoane fizice și companii din UE și din afara UE care locuiesc în străinătate, dar doresc să cumpere apartamente, case sau terenuri în România. Ne concentrăm pe:

• cine poate deține imobile în România;
• cum funcționează, în practică, procesul de cumpărare (pas cu pas);
• ce costuri și taxe trebuie anticipate;
• riscuri specifice pe care cumpărătorii străini le subestimează frecvent; și
• cum poate fi administrată o proprietate din România, de la distanță.

Disclaimer important: reglementările românești privind proprietatea, taxele și terenul agricol se modifică frecvent. Acest articol are caracter informativ general, pe baza informațiilor publice disponibile până în jurul anului 2025. Înainte de orice decizie, verifică textele legale actualizate (de exemplu, pe site-ul ANCPI, în Codul civil și în Legea 312/2005) și solicită consultanță unui avocat român specializat în imobiliare.

Cine poate deține imobile în România

Drepturile cetățenilor UE/SEE

Punctul de pornire îl reprezintă Constituția României și Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățeni străini, apatrizi și persoane juridice străine. De la aderarea României la Uniunea Europeană, cetățenii statelor membre UE (și SEE) pot dobândi teren în România în aceleași condiții ca și cetățenii și persoanele juridice române. Perioadele tranzitorii care limitau achiziția de teren agricol sau de reședințe secundare au expirat.

În practică, asta înseamnă că:

• cetățenii UE/SEE (și, de regulă, cei elvețieni) pot cumpăra liber:
  • apartamente și case (drept de proprietate asupra clădirii și cotă-parte de teren aferent);
  • teren intravilan (de exemplu, un lot pentru construirea unei case); și
  • teren agricol, cu respectarea regulilor generale (inclusiv drepturile de preempțiune prevăzute de Legea 17/2014).
• nu este necesară rezidența în România sau o viză specială pentru a cumpăra. Deținerea unei proprietăți nu generează automat drept de ședere, deși poate fi un element suplimentar într-un dosar de rezidență.

După înscrierea în Cartea Funciară, un cetățean UE sau SEE are același conținut al dreptului de proprietate ca un cetățean român. Codul civil definește dreptul de proprietate privată ca dreptul titularului de a poseda, folosi și dispune de bun, în mod exclusiv, absolut și perpetuu, în limitele prevăzute de lege.

Cetățeni non-UE – clădiri vs. teren, reciprocitate și societăți românești

În cazul cetățenilor din afara UE, Legea 312/2005 este din nou esențială. Ea face o distincție clară între dreptul de proprietate asupra clădirilor și dreptul de proprietate asupra terenului.

În linii mari:

• Clădiri: cetățenii non-UE pot deține în mod direct apartamente, case și alte construcții în România. Deținerea clădirii nu este, în sine, limitată de cetățenie.
• Teren: deținerea directă a terenului de către cetățeni non-UE este mai limitată:
  • Legea 312/2005 permite dobândirea terenurilor de către cetățeni și entități din state terțe doar în condițiile stabilite prin tratate internaționale și pe baza principiului reciprocității (un cetățean non-UE nu poate fi într-o situație mai favorabilă decât un cetățean UE).
  • În mod practic, un cetățean non-UE poate cumpăra clădirea (apartament, casă) și poate avea un drept de folosință asupra terenului, dar nu întotdeauna proprietate directă asupra terenului în nume propriu.

Din cauza acestor limitări, cea mai frecventă soluție pentru cumpărătorii non-UE care doresc proprietate deplină asupra terenului (mai ales în cazul caselor cu curte sau al terenurilor pentru dezvoltări) este achiziția printr-o societate românească (de regulă un SRL):

• SRL-ul este persoană juridică română indiferent de cetățenia asociaților săi.
• Societățile române pot dobândi drepturi reale asupra terenurilor, inclusiv drept de proprietate, în măsura în care acest lucru este necesar pentru obiectul lor de activitate.
• Cetățenii non-UE pot deține 100% din părțile sociale ale unei astfel de societăți.

Structura este foarte des utilizată în practică și descrisă explicit în ghidurile imobiliare și juridice pentru investitori străini. Atenție însă: folosirea unei companii implică și impozit pe profit sau micro, contabilitate și obligații de guvernanță corporativă.

Persoane juridice străine – proprietate directă sau prin filială

Companiile străine au, în esență, trei modalități de a deține imobile în România:

1. Proprietate directă în numele companiei străine.
   • O persoană juridică străină poate cumpăra clădiri (de exemplu un depozit, un spațiu de birouri) și le poate înscrie direct în Cartea Funciară pe numele ei.
   • Proprietatea asupra terenului urmează regulile din Legea 312/2005 (distincție UE / non-UE, reciprocitate, restricții la terenul agricol).
2. Proprietate printr-o filială românească (SRL sau SA).
   • Este structura cea mai flexibilă pentru investiții pe termen lung: societatea română deține imobilul, iar compania-mamă străină deține părțile sociale sau acțiunile.
   • Legea 312/2005, coroborată cu dreptul societar, permite societăților române (inclusiv celor cu acționariat străin) să dobândească orice drepturi reale necesare desfășurării obiectului de activitate.
3. Deținere indirectă prin tranzacții cu părți sociale sau acțiuni.
   • În loc să cumpere direct imobilul, investitorul achiziționează părțile sociale sau acțiunile unei societăți române care deja deține proprietatea.
   • În acest caz, analiza juridică vizează nu doar titlul de proprietate, ci întreaga societate (datorii fiscale, litigii, contracte în derulare etc.). Uneori, însă, structura poate fi mai eficientă fiscal sau operațional.

Procesul de cumpărare a unui imobil în România: pas cu pas

1. Due diligence asupra vânzătorului și a proprietății

O verificare juridică serioasă nu este opțională în România, mai ales dacă achiziția se face de la distanță. Ghidurile profesionale recomandă ca un avocat sau un notar din România să fie implicați încă dinaintea semnării oricărui document obligatoriu (antecontract, rezervare etc.).

În mod minim, due diligence-ul ar trebui să acopere:

• Identitatea și capacitatea vânzătorului – este vânzătorul titularul înscris în Cartea Funciară? Există coproprietari, moștenitori sau soți ale căror consimțăminte sunt necesare?
• Statutul juridic al vânzătorului, dacă este persoană juridică – verificarea la Registrul Comerțului, administratorii și puterile lor de reprezentare, existența unei insolvențe sau a altor proceduri speciale, aprobările corporative necesare pentru vânzare.
• Documentele imobilului – acte de proprietate, contracte de vânzare anterioare, partaje, hotărâri judecătorești, documentație de urbanism, autorizații de construire, recepții, branșamente la utilități.
• Respectarea regulilor de urbanism și construcții – important în special la construcțiile noi sau la imobilele renovate în orașe mari (București, Cluj-Napoca, Timișoara etc.).

2. Verificarea Cărții Funciare

România are un sistem modern de cadastru și carte funciară, administrat de ANCPI. Dreptul de proprietate, ipotecile, dezmembrămintele și majoritatea sarcinilor se înscriu în Cartea Funciară pentru fiecare imobil (identificat prin număr cadastral).

Înainte de cumpărare, avocatul sau notarul ar trebui să obțină un extras de carte funciară pentru informare și să analizeze cel puțin:

• Titularul dreptului de proprietate – corespunde numelui vânzătorului?
• Descrierea imobilului – suprafață, categoria de folosință (intravilan / extravilan, teren agricol sau nu), detalii despre clădire.
• Sarcini și interdicții – ipoteci, popriri, sechestre, litigii notate, servituți, drepturi de preempțiune.
• Istoricul înscrierilor – modificări recente ale proprietarului sau operațiuni suspecte care ar putea justifica verificări suplimentare.

În cazul apartamentelor noi sau al proiectelor în curs de finalizare, situația cadastrală poate fi mai complexă (numere cadastrale provizorii, intabularea ulterioară a fiecărui apartament). Dezvoltatorul serios va putea prezenta un plan clar al etapelor de cadastru și intabulare.

3. Antecontractul și avansul (promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare)

Este foarte frecvent ca părțile să semneze un antecontract de vânzare-cumpărare (promisiune) înainte de contractul final autentic. În special în tranzacțiile cu avans semnificativ, se recomandă ca antecontractul să fie în formă scrisă, de preferință autentificat la notar.

Elemente tipice:

• Părțile și imobilul – identificare completă și descriere clară a apartamentului, casei sau terenului.
• Prețul și graficul de plata – inclusiv moneda (de obicei exprimat în euro, dar plătibil în lei) și contul bancar.
• Avansul – uzual 5–10% din preț, mai mare la proiecte noi sau în fază de construcție.
• <strongCondiții suspensive – de exemplu:
  • obținerea anumitor avize sau documente de către vânzător;
  • aprobarea unui credit ipotecar pentru cumpărător;
  • finalizarea cadastrului și intabulării pentru imobile noi.
• Termene și penalități – ce se întâmplă dacă una dintre părți refuză nejustificat să semneze contractul final? Se pot prevedea clauze de tip arvună (pierderea avansului de către cumpărător sau restituirea dublului avansului de către vânzător).

Din perspectiva cumpărătorului străin, antecontractul este momentul în care toate concluziile din due diligence trebuie transpuse în clauze scrise, iar termenele trebuie adaptate realist la obținerea finanțării și a NIF-ului.

4. Contractul de vânzare-cumpărare la notar și înscrierea în Cartea Funciară

Potrivit dreptului român, transferul dreptului de proprietate asupra terenurilor și construcțiilor se face prin contract de vânzare-cumpărare în formă autentică notarială, urmat de înscrierea în Cartea Funciară.

Notarul public are un rol central:

• verifică identitatea și capacitatea părților;
• solicită și verifică extrasul de carte funciară pentru autentificare, valabil la data semnării;
• calculează și încasează anumite taxe și impozite în numele statului (de exemplu impozitul pe venitul din transferul proprietăților imobiliare pentru persoane fizice);
• redactează și autentifică actul de vânzare-cumpărare și, dacă este cazul, contractul de ipotecă;
• transmite actele pentru înscrierea în Cartea Funciară, astfel încât noul proprietar să apară în mod oficial.

Dacă nu poți fi prezent fizic la notar, poți mandata un reprezentant prin procură specială autentică. Procura semnată în străinătate trebuie, de regulă, notarizată și apostilată sau legalizată, în funcție de statul în care se emite.

Din punct de vedere al opozabilității față de terți, transferul este deplin doar după intabularea în Carte Funciară. Până atunci, drepturile tale sunt în principal contractuale, față de vânzător.

Costuri și taxe în tranzacțiile imobiliare

România nu percepe o taxă separată de tip „stamp duty” ca în alte jurisdicții, dar cumpărătorul și vânzătorul trebuie să ia în calcul un mix de onorarii notariale, taxe de carte funciară, comisioane de agenție și impozit pe venitul vânzătorului.

Onorariile notariale

Tarifele notarilor sunt reglementate și se calculează, în general, ca procent din valoarea declarată a tranzacției, pe tranșe valorice. Pentru exemplificare, ghidurile specializate indică:

• pentru proprietăți peste un anumit prag (de exemplu peste 600.001 lei), se aplică un onorariu de bază plus un procent (de ordinul 0,6%) la suma care depășește pragul;
• pentru valori mai mici, procentul este ceva mai ridicat, dar pe sume mai mici.

În practică, onorariile notariale se situează frecvent în intervalul 0,4–1% din prețul de vânzare, în funcție de valoare, complexitate și de tabelul de onorarii în vigoare la momentul semnării.

Taxe de Carte Funciară

Înscrierea contractului în Cartea Funciară presupune plata unor taxe către ANCPI. În ghidurile actualizate apar, în mod uzual, următoarele valori orientative:

• pentru cumpărători persoane fizice, în jur de 0,15% din valoarea imobilului, dar nu mai puțin de o anumită sumă minimă;
• pentru persoane juridice, în jur de 0,5% din valoarea imobilului, tot cu un prag minim.

Aceste procente pot fi modificate prin legislație sau ordine ale ANCPI, de aceea trebuie verificate la zi cu notarul sau direct în tarifele oficiale.

Comisioane de agenție imobiliară

Comisioanele agențiilor imobiliare sunt stabilite contractual. Practica de piață arată că:

• comisionul este, de regulă, între 2–3% din preț + TVA pentru fiecare parte (cumpărător sau vânzător);
• în tranzacțiile rezidențiale, este destul de frecvent ca întreg comisionul să fie plătit de vânzător (de exemplu 3–6% din preț).

Ca investitor străin, este esențial să clarifici în scris cine plătește comisionul și dacă acesta este inclus sau nu în prețul afișat.

Impozitul pe venitul vânzătorului

La vânzarea unei proprietăți deținute de o persoană fizică, impozitul nu se calculează ca o cotă specială de „capital gains tax” separată, ci ca impozit pe venit din transferul proprietăților imobiliare. Regimul concret a fost modificat de mai multe ori, dar, orientativ:

• se aplică o cotă procentuală asupra venitului impozabil (diferența între preț și anumite deduceri), după depășirea unui plafon neimpozabil (de exemplu 450.000 lei în reglementările recente);
• impozitul este calculat și reținut de notar la momentul tranzacției, urmând apoi să fie virat către bugetul de stat.

Deoarece procentul și baza de calcul au fost ajustate de mai multe ori, este important ca vânzătorul să verifice, la momentul tranzacției, care este regimul în vigoare.

Impozitul anual pe proprietate după cumpărare

După ce devii proprietar, vei plăti în fiecare an impozit pe clădiri și, eventual, pe teren, către primăria de la locul situării imobilului. În prezent, principalele caracteristici sunt:

• cotele sunt stabilite de consiliile locale în limitele Codului fiscal;
• pentru clădiri rezidențiale, impozitul anual este, în general, între 0,08% și 0,2% din valoarea impozabilă;
• pentru clădiri nerezidențiale, cotele sunt mai ridicate (aprox. 0,5–1,3% sau mai mult, în funcție de hotărârile locale);
• terenurile sunt impozitate separat, în funcție de suprafață, amplasament și categoria de folosință;
• pentru proprietățile foarte valoroase se pot aplica suplimentar impozite speciale (de tip „lux”).

Chiar și cu aceste impozite, România rămâne, în comparație cu alte state UE, în zona de impozitare relativ redusă a proprietăților imobiliare.

Aspecte speciale pentru cumpărătorii străini

Diferența între apartamente și teren, teren agricol și drepturi de preempțiune

Din perspectiva unui investitor străin, există o diferență importantă între achiziția unui apartament în oraș și achiziția de teren (mai ales teren agricol).

• Apartamente și unități rezidențiale urbane – cumpărarea unui apartament într-un bloc presupune, de regulă:
  • dobândirea dreptului de proprietate asupra apartamentului; și
  • dobândirea unei cote-părți din părțile comune și din terenul pe care este construit imobilul.

  Pentru cetățenii UE/SEE, acest lucru este direct; pentru cetățenii non-UE, clădirea în sine nu ridică, de obicei, probleme, dar dreptul asupra cotei de teren asociate se analizează în lumina Legii 312/2005 și a modului în care dezvoltatorul a structurat actele.

• Teren agricol și teren extravilan – aici intervin reglementările speciale:
  • Legea 17/2014 introduce un regim strict de preempțiune la vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan, cu mai multe categorii de preemptori (coproprietari, arendași, vecini, statul român etc.), care trebuie să aibă prioritate la același preț.
  • Procedura presupune publicarea ofertei de vânzare, respectarea unor termene de așteptare și obținerea unor avize.
  • Cumpărătorii străini, inclusiv cei din UE, trebuie să respecte această procedură atunci când cumpără teren agricol.

Dacă vrei să cumperi teren pentru agricultură, vie, livadă sau pentru o eventuală dezvoltare imobiliară, este esențial ca avocatul tău să explice în detaliu pașii procedurali și să evalueze dacă există preemptori care este probabil să își exercite drepturile.

Riscuri de restituire pentru imobile naționalizate în perioada comunistă

România încă finalizează un proces amplu de despăgubire pentru imobilele naționalizate în perioada comunistă. Curtea Europeană a Drepturilor Omului a constatat, în mai multe cauze, probleme sistemice în mecanismul de restituire și a obligat statul român la măsuri reparatorii.

Consecințe pentru un cumpărător străin:

• anumite imobile – în special clădiri istorice sau terenuri din zone centrale – au făcut obiectul unor cereri de restituire din partea foștilor proprietari sau a moștenitorilor acestora;
• aceste cereri pot apărea în Cartea Funciară sub forma unor notări de litigiu, mențiuni privind revendicări sau măsuri provizorii;
• un due diligence atent presupune verificarea:
  • dosarelor de restituire și a eventualelor decizii administrative anterioare;
  • dosarelor de instanță în care imobilul este menționat ca obiect al litigiului;
  • documentației de urbanism, mai ales pentru imobilele din zone istorice.

Cumpărarea unui imobil care este încă în litigiu sau în procedură de restituire poate duce la ani de dispute și incertitudine. Scopul verificărilor prealabile este tocmai evitarea unei astfel de situații.

Finanțare: credite ipotecare locale vs. finanțare din străinătate

Credite ipotecare de la bănci românești. Băncile din România acordă credite ipotecare și cetățenilor străini, inclusiv nerezidenților, dar condițiile sunt, adesea, mai stricte decât pentru rezidenți: avans mai mare, documentație mai detaliată privind veniturile, uneori cerințe suplimentare privind asigurările sau garanțiile.

În mod obișnuit, banca va cere:

• un raport de evaluare a imobilului întocmit de un evaluator agreat;
• încheierea și înscrierea unei ipotecii în favoarea băncii în Cartea Funciară;
• verificări extinse de tip AML/KYC privind debitorul și beneficiarul real al fondurilor.

Finanțare de la o bancă din țara de origine. Poți finanța achiziția și printr-o bancă din statul în care locuiești:

• banca trebuie să accepte garantarea creditului cu un imobil situat în România;
• actul de ipotecă trebuie să fie valid atât potrivit dreptului român, cât și potrivit dreptului statului băncii;
• pot fi necesare opinii juridice separate, în ambele jurisdicții.

Indiferent de soluție, planul de finanțare trebuie armonizat cu scenariile privind chiria, perioada de deținere și vânzarea ulterioară, toate cu impact fiscal în România.

Număr de identificare fiscală (NIF), monedă și transferuri bancare

Majoritatea cumpărătorilor străini au nevoie de un număr de identificare fiscală (NIF) în România înainte de finalizarea tranzacției. Persoanele nerezidente care dețin bunuri imobile, încasează chirii sau realizează venituri impozabile în România trebuie să se înregistreze la ANAF și să obțină un NIF, de regulă prin depunerea unui formular standard (cum este, în prezent, formularul 030).

Aspecte cheie:

• NIF-ul este utilizat la:
  • declararea veniturilor din chirii;
  • plata impozitelor locale pe clădiri și teren;
  • completarea unor acte notariale și relația cu băncile.
• dacă obții ulterior rezidență în România și ți se atribuie un CNP, în evidențele ANAF se poate face trecerea de la NIF la CNP;
• în anumite situații, legislația poate impune desemnarea unui reprezentant fiscal în România (mai ales pentru societăți sau pentru situații legate de TVA).

În ceea ce privește moneda și transferurile bancare:

• contractele de vânzare-cumpărare sunt, juridic, în lei, dar părțile negociază frecvent în euro; în act se poate stipula echivalentul în lei la un anumit curs;
• plățile peste anumite plafoane trebuie efectuate prin transfer bancar; numerarul este foarte limitat în tranzacțiile imobiliare;
• banca cumpărătorului va aplica controale de conformitate (AML/KYC), mai ales dacă fondurile provin din străinătate, ceea ce poate însemna solicitare de documente suplimentare privind proveniența banilor.

Administrarea unei proprietăți din România, de la distanță

După achiziție, întrebarea devine cum gestionezi proprietatea dacă nu locuiești în România.

Închirierea imobilului

România permite nerezidenților să obțină venituri din chirii pentru imobile situate în țară, dar aceste venituri sunt impozabile în România. Regimul actual pentru persoanele fizice include, în linii mari:

• o cotă de 10% de impozit pe venitul din chirii, aplicată după un forfait de cheltuieli (de exemplu 20%), ceea ce duce la un efectiv de circa 8%;
• dacă locatarul este persoană juridică, acesta poate avea obligația de a reține la sursă și de a vira impozitul către ANAF;
• obligația de declarare a contractului de închiriere la ANAF într-un termen (de regulă 30 de zile de la semnare).

Cumpărătorii nerezidenți trebuie să țină cont și de eventualele contribuții sociale și de efectul convențiilor de evitare a dublei impuneri între România și statul lor de rezidență. Un consultant fiscal care cunoaște ambele sisteme este foarte util.

Plata impozitelor locale

Impozitele anuale pe clădiri și teren se plătesc la direcțiile de taxe locale, de regulă în două tranșe (martie și septembrie). Pentru a evita penalități:

• mulți proprietari străini lucrează cu un contabil local care urmărește declarațiile și plățile;
• se poate împuternici și un reprezentant local (prin procură) pentru relația cu primăria și cu furnizorii de utilități.

Administrator de proprietate sau reprezentant local

Dacă nu ești prezent în România, un property manager sau administrator de proprietate poate face o mare diferență. Acesta se ocupă, de regulă, de:

• relația cu chiriașii, predare-primire, verificarea stării apartamentului;
• organizarea reparațiilor și a întreținerii curente;
• citirea contoarelor și plata utilităților;
• încasarea chiriei și transferul sumelor către proprietar, în funcție de mandat.

În cazul portofoliilor mai mari (mai multe apartamente sau mix rezidențial + comercial), administrarea proprietății este de multe ori combinată cu servicii de reprezentare fiscală oferite de firme de contabilitate sau case de avocatură.

Studiu de caz: expat care cumpără un apartament în București

Pentru a vedea cum se aplică aceste principii în practică, să luăm un exemplu simplificat.

Profil: Maria este cetățean italian care locuiește la Londra. Vrea să cumpere un apartament cu 2 camere în centrul Bucureștiului, ca locuință de vacanță și investiție pe termen lung. Buget: 200.000 euro.

Etapa 1 – Clarificarea capacității legale și a strategiei

• Ca cetățean UE, Maria poate cumpăra teren și clădiri în România în aceleași condiții ca un cetățean român, conform Legii 312/2005.
• Pentru că achiziția vizează un apartament într-un bloc, nu teren agricol sau un lot mare de dezvoltare, discuțiile privind societăți comerciale și preempțiuni la teren agricol sunt limitate.
• Avocatul îi recomandă totuși să obțină un NIF, astfel încât să poată declara ușor eventualele chirii și să plătească impozitul pe proprietate.

Etapa 2 – Alegerea imobilului și due diligence

• Maria vine la București, vizitează mai multe apartamente și selectează unul într-un bloc relativ nou, aproape de centru.
• Avocatul:
  • obține extrasul de carte funciară pentru apartament și pentru cota-parte de teren;
  • confirmă că vânzătorul este unicul proprietar și că nu există ipoteci sau sechestre;
  • verifică buna întocmire a documentației cadastrale și existența autorizațiilor de construire și recepțiilor;
  • verifică dacă imobilul sau terenul nu au fost implicate în proceduri de restituire sau litigii semnificative.

Etapa 3 – Antecontract și avans

• Maria semnează un antecontract de vânzare-cumpărare redactat de avocat și autentificat la notar.
• Plătește un avans de 10% (20.000 euro), cu clauze clare privind pierderea sau restituirea avansului în funcție de culpa fiecărei părți.
• Antecontractul conține o condiție suspensivă referitoare la aprobarea creditului ipotecar în 30 de zile.

Etapa 4 – Finanțarea

• Maria aplică pentru un credit ipotecar la o bancă românească, pe baza veniturilor obținute în Marea Britanie.
• Banca comandă un raport de evaluare, verifică situația la Carte Funciară și aprobă un credit de 70% din prețul apartamentului.
• În același timp cu contractul de vânzare-cumpărare, se va semna și contractul de ipotecă, ce va fi înscris în Cartea Funciară.

Etapa 5 – Contractul final și intabularea

• La notar, Maria semnează:
  • contractul final de vânzare-cumpărare; și
  • contractul de ipotecă în favoarea băncii.
• Notarul:
  • verifică încă o dată extrasul de carte funciară pentru autentificare;
  • încasează onorariul notarial și taxele de carte funciară;
  • reține impozitul datorat de vânzător pentru transferul proprietății;
  • trimite actele la ANCPI pentru intabularea dreptului de proprietate și a ipotecii.
• După câteva zile, Cartea Funciară o indică pe Maria ca proprietar, iar pe bancă drept creditor ipotecar.

Etapa 6 – După cumpărare

• Maria se înregistrează la administrația locală de taxe din București pentru plata impozitului pe clădiri, folosind NIF-ul.
• Angajează un property manager pentru relația cu chiriașii și cu furnizorii de utilități.
• Contabilul ei din România depune declarațiile fiscale anuale privind venitul din chirii și o ajută să respecte termenele de plată.

Rezultatul: Maria deține un apartament într-o capitală UE, cu impozit anual relativ redus și cu o structură juridică clară, ușor de explicat și față de autoritățile din țara ei de rezidență fiscală.

FAQ: întrebări frecvente ale cumpărătorilor străini

1. Pot străinii să cumpere proprietăți în România?

Da. Persoanele fizice și juridice străine pot cumpăra imobile în România. Cetățenii UE/SEE (și, de obicei, cei elvețieni) pot cumpăra teren și clădiri în aceleași condiții ca cetățenii români. Cetățenii non-UE pot cumpăra liber apartamente și case, dar deținerea directă a terenului este mai restrictivă și, în multe cazuri, este preferabilă utilizarea unui SRL românesc deținut de ei.

2. Am nevoie de rezidență sau viză specială pentru a cumpăra?

Nu. Cumpărarea unei proprietăți în România nu este condiționată de deținerea unui permis de ședere sau a unei vize speciale. Poți fi nerezident și totuși să cumperi proprietăți. Atenție însă: proprietatea imobiliară nu îți conferă automat drept de ședere sau de muncă în România – pentru aceasta se aplică reguli de imigrație separate.

3. Poate un cetățean non-UE să dețină teren în România?

Cetățenii non-UE pot deține clădiri fără limitări speciale, dar proprietatea directă asupra terenului este supusă regulilor din Legea 312/2005 și principiului reciprocității. În practică, mulți investitori non-UE folosesc un SRL românesc pe care îl dețin în proporție de 100%, iar societatea cumpără terenul și clădirile.

4. Care sunt costurile totale ale unei tranzacții?

Costurile totale (inclusiv cumpărare și vânzare ulterioară) pot ajunge, în multe cazuri, în intervalul de 5–9% din valoarea imobilului, dacă includem notariat, carte funciară, comisioane de agenție și impozitul datorat de vânzător. Din perspectiva cumpărătorului, costurile locale directe (fără credit, fără onorariile avocatului) sunt de regulă în zona 1,5–3% din preț.

5. Am nevoie de NIF pentru a cumpăra un imobil?

În majoritatea situațiilor, da. Nerezidenții care dețin proprietăți sau încasează venituri impozabile în România trebuie să obțină un număr de identificare fiscală (NIF) de la ANAF. NIF-ul este folosit la plata impozitelor locale, la declararea chiriilor și, adesea, este cerut de notar sau de bancă la semnarea contractelor.

6. Este sigur să cumpăr având în vedere problemele de restituire?

Da, cu condiția unui due diligence atent. România a avut și încă are cazuri de restituire pentru imobile naționalizate în perioada comunistă, unele ajunse și în fața Curții Europene a Drepturilor Omului. Un avocat specializat va verifica extrasul de carte funciară, dosarele de instanță relevante și eventualele decizii de restituire, astfel încât riscul tău să fie minim.

7. Cum este impozitat venitul din chirii pentru nerezidenți?

Persoanele fizice nerezidente plătesc impozit în România pentru venitul din chirii aferent imobilelor situate în România. Regimul actual presupune, în esență, o cotă de 10% aplicată la un venit determinat după o deducere standard de cheltuieli. În anumite cazuri, chiriașul persoană juridică reține și virează impozitul la sursă. Convențiile pentru evitarea dublei impuneri pot influența tratamentul fiscal în statul tău de rezidență.

Call to action: discută achiziția ta cu un avocat român specializat în imobiliare

România oferă oportunități reale pentru cumpărătorii nerezidenți: este stat membru UE, are prețuri și impozite încă relativ reduse și permite străinilor să dețină apartamente, case și, sub anumite structuri, terenuri. În același timp, există capcane reale: teren agricol cu preempțiuni, reguli fiscale în schimbare, litigii de restituire, cerințe stricte ale băncilor.

Dacă te gândești să cumperi o proprietate în România – fie ea apartament, casă de vacanță sau teren pentru investiție – cel mai bun următor pas este să stabilești o discuție cu un avocat român specializat în drept imobiliar și fiscal, obișnuit să lucreze cu clienți nerezidenți. Un astfel de profesionist te poate ajuta să:

• decizi dacă este mai potrivit să cumperi ca persoană fizică sau printr-un SRL românesc;
• clarifici ce tip de proprietate poți dobândi, în funcție de cetățenia ta (în special pentru terenuri);
• faci un due diligence complet asupra proprietății și a vânzătorului;
• negociezi și redactezi antecontractul și contractul final de vânzare-cumpărare;
• coordonezi relația cu notarul, banca și ANAF (inclusiv obținerea NIF-ului);
• gândești din start modul de administrare, închiriere și vânzare ulterioară a proprietății.

Nu transfera niciun avans și nu semna un contract în limba română fără să fie revizuit de avocatul tău. În felul acesta, o oportunitate imobiliară în România poate deveni un activ sigur pe termen lung, nu o sursă de litigii și surprize fiscale.

Surse oficiale și ghiduri practice utile

• ANCPI – Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (Carte Funciară și cadastru)
• Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățeni străini și persoane juridice străine
• Codul civil – art. 555 privind conținutul dreptului de proprietate privată
• RainerLaw – Foreigners purchasing real estate in Romania
• RomanianLawOffice – Acquiring ownership of Romanian land by foreigners
• Investropa – Buying property in Romania as a foreigner
• Immigrant Invest – Property investment in Romania
• Rielt.org – Buying Real Estate in Romania: Rules for Foreigners
• BMA Legal – Investing in real estate in Romania
• Global Property Guide – Romania property & house buying guide
• TheRomanianLawyers – Property taxes in Romania
• Rotaxiq – Taxation of property sale in Romania