Vânzarea forțată și licitațiile judiciare ale imobilelor din România pentru executarea hotărârilor sau datoriilor străine

Creditorii străini ajung din ce în ce mai des în situația în care trebuie să pună în executare hotărâri judecătorești sau datorii neachitate folosind bunuri aflate în România. Pentru că imobilele reprezintă adesea cele mai valoroase active ale debitorului, întrebarea devine rapid dacă și cum poate un creditor străin să forțeze vânzarea unui bun imobil românesc prin intermediul instanțelor și al licitațiilor judiciare.

Acest articol explică, într-o manieră practică, cum poate un creditor străin să treacă de la o hotărâre judecătorească sau sentință arbitrală străină la indisponibilizarea și vânzarea unui imobil situat în România. Analiza urmărește trei piloni esențiali: (1) modalitatea în care creditorii străini pot urmări imobilele din România, (2) recunoașterea și apoi executarea hotărârilor străine și (3) modul de funcționare a licitațiilor judiciare, inclusiv regulile privind prețul minim și riscurile pentru cumpărători.

Cum pot creditorii străini să urmărească imobilele din România

1. Executarea în România este teritorială

România aplică principiul teritorialității executării silite. Chiar dacă un creditor deține deja o hotărâre definitivă în străinătate, orice măsură de constrângere asupra bunurilor debitorului situate în România trebuie să respecte dreptul român al executării silite și procedura națională. Cu alte cuvinte, simpla existență a unei hotărâri străine nu permite creditorului să sechestreze și să vândă direct imobile din România. Hotărârea trebuie mai întâi să producă efecte în România, apoi să fie pusă în executare prin intermediul executorilor judecătorești și al instanțelor române.

Cadrul juridic relevant se regăsește în principal în Codul de procedură civilă, în special în Cartea a V-a dedicată executării silite. Executarea este tratată ca o a doua etapă a procesului civil: după ce dreptul creditorului a fost recunoscut printr-un titlu, acesta poate apela la procedurile de executare pentru a constrânge debitorul să își îndeplinească obligațiile, dacă acesta nu plătește de bunăvoie.

2. Ce reprezintă un titlu executoriu în dreptul român

Pentru a urmări și vinde un imobil din România, creditorul trebuie să aibă un titlu executoriu recunoscut de dreptul român. Printre titlurile executorii uzuale se numără:

• hotărârile judecătorești definitive pronunțate de instanțele române;
• hotărârile judecătorești străine recunoscute în România prin procedura adecvată (sau direct executorii în baza regulamentelor UE);
• sentințele arbitrale interne și străine recunoscute în România în temeiul Convenției de la New York și al Codului de procedură civilă;
• anumite înscrisuri autentice notariale ce conțin obligații de plată și clauză de executorialitate; și
• alte titluri cărora legea specială le conferă caracter executoriu (de exemplu, anumite titluri fiscale sau administrative).

În cazul creditorilor străini, provocarea principală este transformarea hotărârii străine într-un titlu executoriu românesc. Acest pas este analizat în detaliu în secțiunea privind recunoașterea hotărârilor străine. Odată recunoscută și, dacă este cazul, declarată executorie, hotărârea străină poate fi folosită la fel ca o hotărâre internă pentru executarea asupra bunurilor debitorului din România.

3. Identificarea și localizarea imobilelor din România

Înainte de notarea și urmărirea unui imobil, creditorul trebuie să identifice bunurile imobile ale debitorului din România. Practic, acest lucru înseamnă de regulă:

• căutări în cartea funciară românească (cartea funciară) folosind numele sau datele de identificare ale debitorului, acolo unde sistemul permite;
• obținerea de extrase de carte funciară actualizate pentru a verifica dreptul de proprietate, cotele de coproprietate, ipotecile existente, servituțile și alte sarcini;
• verificarea existenței unor măsuri asigurătorii sau a unor alte notări de executare deja înregistrate; și
• confirmarea situației cadastrale a imobilului (delimitarea terenului, clădirile existente, dacă imobilul este integral înscris în sistemul unitar de cadastru și carte funciară).

De cele mai multe ori, creditorii străini colaborează cu avocați locali sau cu furnizori specializați pentru a cartografia baza de active a debitorului și pentru a identifica imobilele asupra cărora merită să declanșeze executarea. Un imobil deja puternic grevat de ipoteci, privilegii sau alte sarcini poate oferi o perspectivă de recuperare mult mai redusă decât un bun relativ „curat”.

4. Măsuri asigurătorii: sechestru și notări în cartea funciară

De îndată ce un creditor străin are o creanță serioasă (de exemplu, un litigiu pendinte în străinătate sau o hotărâre deja pronunțată, dar încă nerecunoscută în România), dreptul român pune la dispoziție măsuri asigurătorii pentru a preveni înstrăinarea sau grevarea frauduloasă a bunurilor până la obținerea titlului executoriu. Cele mai importante instrumente sunt:

• Sechestrul asigurător: o măsură dispusă de instanță prin care se indisponibilizează anumite bunuri, pentru a garanta că acestea vor rămâne la dispoziția creditorului la momentul executării efective. Pentru imobile, măsura se reflectă prin notarea sechestrului în cartea funciară și interzicerea, în principiu, a actelor de dispoziție ulterioare.
• Notările în cartea funciară: sechestrul și alte măsuri legate de executare sunt înscrise în cartea funciară, conferind publicitate și avertizând terții că imobilul este afectat de un litigiu sau de o procedură de executare.

Pentru a obține un sechestru asigurător, creditorul trebuie, de regulă, să dovedească existența unei creanțe verosimile și un risc real ca executarea viitoare să fie periclitată dacă debitorul rămâne liber să dispună de bunuri. Instanța poate condiționa instituirea sechestrului de depunerea unei cauțiuni (sumă de bani sau garanție bancară), menită să acopere eventualul prejudiciu al debitorului dacă, ulterior, se constată că cererea principală a creditorului este nefondată.

5. Deschiderea executării silite și urmărirea imobilului

După ce creditorul deține un titlu executoriu în România, următorul pas este deschiderea procedurii de executare prin intermediul unui executor judecătoresc. Creditorul depune o cerere de executare la executor, însoțită de titlul executoriu și de informațiile esențiale privind debitorul și bunurile urmărite. Executorul solicită apoi încuviințarea executării din partea instanței de executare. După admiterea cererii, executarea poate începe.

Pentru imobile, principalele acte de executare sunt:

• urmărirea imobiliară: executorul întocmește un proces-verbal de urmărire imobiliară și solicită înscrierea urmăririi în cartea funciară. Din acest moment, imobilul este considerat formal urmărit în folosul creditorului;
• notificarea debitorului și a terților interesați: debitorul este înștiințat despre executare, iar alți creditori, coproprietari sau titulari de drepturi reale asupra imobilului pot fi, de asemenea, informați;
• evaluarea imobilului: se efectuează o evaluare a imobilului, fie de către executor în funcție de prețurile de piață, fie de către un expert desemnat, raportul de evaluare stând ulterior la baza stabilirii prețului de pornire la licitație.

În acest stadiu, imobilul este practic indisponibilizat: debitorul nu îl mai poate vinde sau greva în mod eficient în detrimentul creditorului urmăritor. Actele de dispoziție încheiate ulterior înscrierii urmăririi pot fi inopozabile față de creditor și pot fi supuse anulării.

6. Competiția cu alți creditori și interacțiunea cu insolvența

Creditorii străini care urmăresc imobile în România trebuie să aibă în vedere că pot exista și alți creditori interesați. Ipotecile anterioare, privilegiile, sarcinile fiscale sau alte garanții pot afecta rangul de plată din prețul obținut la licitație. În plus, dacă debitorul intră în insolvență, executările individuale sunt, de regulă, suspendate și integrate într-un cadru colectiv reglementat de legea insolvenței.

În practică, aceasta înseamnă că creditorii străini ar trebui:

• să realizeze un due diligence atent asupra sarcinilor existente înainte de a angaja costuri semnificative de executare;
• să monitorizeze eventualele cereri de deschidere a insolvenței și să participe la procedură în calitate de creditori garantați sau chirografari, după caz; și
• să exploreze, atunci când este posibil, coordonarea cu alți creditori majori pentru a evita suprapunerea eforturilor de executare și pentru a analiza scenarii de restructurare care pot genera o recuperare mai bună decât o vânzare forțată în condiții de piață nefavorabile.

Recunoașterea hotărârilor străine și apoi executarea

1. Regimuri diferite pentru hotărârile din UE și din afara UE

Creditorii străini trebuie să înțeleagă, încă de la început, că dreptul român distinge între:

• hotărârile pronunțate de instanțele statelor membre ale Uniunii Europene; și
• hotărârile pronunțate de instanțele statelor din afara UE.

Pentru majoritatea hotărârilor civile și comerciale pronunțate de instanțele din alte state membre UE, se aplică Regulamentul (UE) nr. 1215 2012 (Bruxelles I Reformat). În baza acestuia, procedura de exequatur a fost, în esență, eliminată: o hotărâre dintr-un stat membru care intră în sfera de aplicare a Regulamentului este, în principiu, direct executorie în România, dacă creditorul obține certificatul aferent și parcurge pașii procedurali interni pentru declanșarea executării.

Pentru hotărârile pronunțate de instanțe din state terțe și pentru anumite materii excluse de regulament, se aplică procedura clasică de recunoaștere și, dacă este cazul, de executare (exequatur), reglementată de Codul de procedură civilă și de tratatele internaționale la care România este parte. În astfel de cazuri, o instanță română trebuie să recunoască formal hotărârea și să o declare executorie înainte ca aceasta să poată fi folosită ca titlu executoriu împotriva bunurilor din România.

2. Procedura de exequatur pentru hotărârile străine

Procedura de exequatur este o acțiune specială în fața instanțelor române prin care creditorul solicită recunoașterea (și, dacă este cazul, încuviințarea executării) unei hotărâri străine. Instanța nu rejudecă fondul litigiului, ci verifică îndeplinirea unor condiții formale și materiale. În mod tipic, se analizează:

• dacă hotărârea este definitivă și executorie în statul de origine;
• dacă instanța străină a avut competență în concordanță cu regulile dreptului internațional privat român;
• dacă pârâtul a fost citat în mod corespunzător și a avut posibilitatea efectivă de a se apăra;
• dacă hotărârea nu contravine în mod vădit ordinii publice de drept internațional privat a României; și
• dacă nu există o hotărâre internă sau deja recunoscută în România, între aceleași părți și cu același obiect, care să fie incompatibilă.

În funcție de convențiile internaționale aplicabile între România și statul de origine, procedura poate fi simplificată sau nuanțată, însă ideea centrală rămâne aceeași: instanța română „importă” hotărârea străină în ordinea juridică internă, astfel încât aceasta să poată produce efecte pe teritoriul României, inclusiv prin executare silită.

3. Recunoașterea și executarea sentințelor arbitrale străine

Sentințele arbitrale străine sunt tratate distinct față de hotărârile instanțelor străine. România este parte la Convenția de la New York din 1958 privind recunoașterea și executarea sentințelor arbitrale străine. În temeiul Convenției și al Codului de procedură civilă, sentințele arbitrale străine sunt, în principiu, recunoscute și puse în executare, cu excepția situațiilor în care se constată motive de refuz, cum ar fi:

• nulitatea sau inexistența convenției arbitrale;
• încălcări grave ale dreptului la apărare (lipsa citării, imposibilitatea unei părți de a-și prezenta cauza);
• soluționarea prin arbitraj a unor litigii care nu sunt arbitrabile potrivit dreptului român; sau
• contrarietatea vădită cu ordinea publică de drept internațional privat a României.

În practică, sentințele arbitrale străine clare, bine motivate și pronunțate în proceduri respectând garanțiile fundamentale sunt relativ frecvent recunoscute de instanțele române. Odată recunoscută, o sentință arbitrală străină are aceeași forță ca o hotărâre judecătorească internă și poate sta la baza executării silite, inclusiv prin vânzarea la licitație a imobilelor debitorului din România.

4. Pașii practici de la hotărâre străină la executare în România

În scenariul tipic, un creditor străin parcurge, în esență, următoarele etape:

1. Obținerea unei hotărâri sau sentințe arbitrale definitive în străinătate. Creditorul se asigură că au expirat căile ordinare de atac și că hotărârea este executorie în statul de origine.
2. Pregătirea documentației. Aceasta include, de regulă, o copie certificată a hotărârii, dovezi privind caracterul definitiv și executoriu, traduceri autorizate în limba română, iar pentru hotărârile din UE, certificatul prevăzut de Regulamentul Bruxelles I Reformat, acolo unde este cazul.
3. Formularea cererii de recunoaștere și, dacă este necesar, de executare în România. Pentru hotărârile din afara UE sau pentru sentințele arbitrale, creditorul introduce o acțiune de exequatur în fața instanței române competente. Pentru multe hotărâri UE, recunoașterea este automată, însă pot apărea incidente privind refuzul executării, invocate de debitor.
4. Obținerea hotărârii române de recunoaștere/executare. Odată admisă cererea, hotărârea străină devine titlu executoriu în România, în limitele și condițiile stabilite de instanță.
5. Sesizarea unui executor judecătoresc pentru începerea executării. Creditorul depune titlul executoriu la executor, care solicită încuviințarea executării de la instanța de executare și apoi declanșează procedurile de urmărire, inclusiv sechestrul și licitațiile asupra imobilelor debitorului.

Durata acestor etape este variabilă. Un exequatur necontestat poate fi relativ rapid, dar dacă debitorul ridică excepții (ordine publică, lipsa competenței instanței străine, încălcări ale dreptului la apărare), procedura se poate prelungi considerabil. Creditorii trebuie să își planifice strategia ținând cont de acest potențial litigios, inclusiv din perspectiva costurilor și a probabilității de atacuri procedurale.

5. Limitele executării hotărârilor provizorii sau măsurilor interimare străine

Se întâmplă frecvent ca creditorii să dețină și măsuri provizorii (de exemplu, ordine de indisponibilizare) pronunțate de instanțe străine. Potrivit regulii generale din Codul de procedură civilă, hotărârile străine cu caracter pur provizoriu sau asigurător nu sunt, de principiu, susceptibile de exequatur în România în același mod ca hotărârile pe fond. Există însă regulamente europene speciale prin care anumite măsuri interimare ordonate de instanțele altor state membre pot fi recunoscute și executate în anumite condiții.

În practică, aceasta înseamnă că, pentru a proteja bunurile din România, creditori trebuie adesea să formuleze cereri proprii de măsuri asigurătorii în fața instanțelor române (sechestru, poprire asigurătorie), în paralel cu litigiul străin, în loc să încerce să pună direct în executare măsuri interimare pronunțate în străinătate.

Etapele licitațiilor judiciare, prețul minim, riscurile pentru cumpărători

1. Prezentare generală a licitației judiciare

După ce executarea asupra imobilului a fost încuviințată, imobilul a fost urmărit și evaluat, executorul trece la faza vânzării prin licitație publică. Licitațiile judiciare sunt reglementate strict de Codul de procedură civilă și sunt concepute pentru a îmbina transparența, protecția debitorului și egalitatea între creditori, cu necesitatea de a obține un preț de piață rezonabil.

În linii mari, procedura de vânzare prin licitație a unui imobil cuprinde:

• evaluarea și stabilirea prețului de pornire;
• publicarea anunțurilor de licitație;
• organizarea uneia sau mai multor ședințe de licitație;
• adjudecarea imobilului către ofertantul care oferă cel mai mare preț, cu respectarea prețului minim legal; și
• distribuirea prețului către creditori, conform ordinii de preferință.

Deși structura de bază este comună, detaliile pot varia dacă vânzarea are loc în cadrul unei executări silite obișnuite sau în cadrul unei proceduri de insolvență ori în regimuri speciale (de exemplu, pentru terenuri agricole sau bunuri cu regim de patrimoniu cultural).

2. Evaluarea imobilului și stabilirea prețului minim

Etapa de evaluare este crucială atât pentru creditori, cât și pentru potențialii cumpărători. Executorul stabilește valoarea imobilului ținând cont de prețurile de piață din zona în care este situat, de caracteristicile concrete ale bunului (amplasament, suprafață, stare fizică, utilități) și de eventualele rapoarte de evaluare existente. În practică, pentru imobile de valoare mai mare, este frecvent desemnarea unui expert evaluator care întocmește un raport detaliat.

Valoarea rezultată din evaluare reprezintă baza pentru stabilirea prețului de pornire. De regulă, primul termen de licitație se organizează la un preț de pornire derivat din această valoare de piață. Dacă imobilul nu se vinde la primul termen, legea permite organizarea unor licitații ulterioare, în cadrul cărora prețul de pornire se poate reduce, respectând pragurile și condițiile stabilite de Codul de procedură civilă. Procentele și mecanismele concrete pot fi modificate prin reforme legislative, motiv pentru care participanții ar trebui să se raporteze la forma actualizată a Codului, nu la exemple generale.

Pentru a putea participa, ofertanții trebuie, de regulă, să depună o garanție de participare (un procent din prețul de pornire) și să îndeplinească anumite cerințe procedurale. Această garanție descurajează ofertele neserioase și creează un stimulent puternic pentru adjudecatar de a plăti restul de preț.

3. Publicitatea și transparența licitațiilor judiciare

Legislația română pune un accent major pe publicitatea vânzării. Înainte de desfășurarea licitației, executorul trebuie să publice anunțurile de vânzare, conținând cel puțin:

• identificarea și descrierea imobilului;
• valoarea de evaluare și prețul de pornire;
• data, ora și locul licitației;
• condițiile de participare și cuantumul garanției; și
• datele de contact pentru informații suplimentare și, după caz, pentru vizitarea imobilului.

Anunțurile se publică, de obicei, în registre oficiale și pe platforme electronice dedicate, dar și la sediul instanței, al executorului și, uneori, chiar la locul situării imobilului. Această publicitate este esențială atât pentru atragerea unui număr suficient de ofertanți, cât și pentru apărarea licitației împotriva unor critici ulterioare privind lipsa de transparență.

4. Desfășurarea ședinței de licitație

În ziua licitației, executorul verifică identitatea participanților, dovada depunerii garanției de participare și respectarea condițiilor legale (de exemplu, anumite persoane pot fi excluse de la participare pentru evitarea conflictelor de interese sau a abuzurilor). Dacă nu intervine vreo cauză de suspendare (cum ar fi o hotărâre judecătorească temporară), licitația se desfășoară ca un proces competitiv de ofertare.

Principii de bază:

• imobilul este adjudecat celui care oferă cel mai mare preț, cu condiția ca oferta să atingă sau să depășească prețul minim stabilit pentru acel termen de licitație;
• dacă se prezintă un singur ofertant care oferă cel puțin prețul de pornire, imobilul poate fi totuși adjudecat, dacă sunt respectate celelalte condiții;
• debitorul și anumite persoane afiliate pot fi împiedicate să liciteze, iar creditorii trebuie, uneori, să respecte restricții când doresc să preia imobilul, pentru a preveni „auto-vânzarea” abuzivă la prețuri foarte reduse.

La finalul licitației, executorul întocmește un proces-verbal în care consemnează datele esențiale: participanții, ofertele, adjudecatarul și prețul final. Dacă licitația este reușită, creanța creditorului se consideră acoperită, în tot sau în parte, din prețul ce urmează a fi plătit de adjudecatar, sub rezerva distribuirii ulterioare către toți creditorii îndreptățiți.

5. Adjudecarea, transferul de proprietate și distribuirea prețului

După licitație, intervin câteva acte juridice esențiale:

• Actul de adjudecare: după ce adjudecatarul plătește prețul și cheltuielile în termenele prevăzute de lege, executorul întocmește actul de adjudecare. Acest înscris reprezintă titlul în baza căruia adjudecatarul poate cere înscrierea dreptului său de proprietate în cartea funciară.
• Inscrierea în cartea funciară: pe baza actului de adjudecare și a documentelor suport, adjudecatarul solicită înscrierea dreptului de proprietate. Odată înscris, noul proprietar devine opozabil tuturor terților și, de regulă, bunul este liber de sarcinile ce au fost înlăturate prin executare, cu excepția celor menținute expres de lege (de exemplu, unele servituți).
• Distribuirea prețului: executorul întocmește un proiect de distribuire a sumelor obținute, în funcție de rangul și natura creanțelor. Creditorii garantați (de exemplu, ipotecarii) sunt plătiți cu prioritate, urmați de creditorii chirografari, în măsura în care mai există fonduri.

Proiectul de distribuire poate fi contestat de creditori sau de debitor, dacă aceștia consideră că drepturile le-au fost încălcate. Totuși, legislația urmărește să limiteze contestările care ar pune în pericol stabilitatea adjudecării și siguranța dobânditorilor de bună-credință.

6. Protecția debitorului și căile de atac împotriva licitației

Dreptul român oferă debitorului o serie de instrumente pentru a contesta executarea, inclusiv vânzarea la licitație a imobilului. Principalul instrument este contestația la executare, prin care debitorul (sau uneori un terț vătămat) poate ataca fie întreaga executare, fie anumite acte individuale (evaluarea, anunțurile de licitație, procesul-verbal de adjudecare, proiectul de distribuire).

Printre motivele invocate frecvent se regăsesc:

• lipsa unui titlu executoriu valabil;
• prescripția dreptului de a obține executarea;
• vicii de procedură (lipsa înștiințării, publicitate insuficientă, erori grave în evaluare);
• abuz de drept sau vădită disproporție între scopul urmărit și măsurile luate; și
• în unele cazuri, argumente privind faptul că hotărârea străină nu ar fi trebuit recunoscută sau ar fi trebuit recunoscută doar parțial.

Instanța poate suspenda executarea până la soluționarea contestației, de regulă în schimbul unei cauțiuni. Pentru creditori și pentru adjudecatari, aceasta înseamnă că, deși licitația a avut loc, riscul litigios poate continua o perioadă, până la epuizarea căilor de atac.

7. Prețul minim și riscul vânzării sub valoare

Din perspectiva creditorului, o preocupare majoră este evitarea vânzării bunului la un preț mult prea redus față de valoarea reală de piață. Codul de procedură civilă conține reguli privind prețul minim și posibilitatea reducerii prețului de pornire la licitațiile ulterioare. Deși procentele exacte și mecanismele tehnice pot fi modificate prin reforme legislative, structura generală este următoarea:

• primul termen de licitație pornește, de regulă, de la o valoare apropiată de cea stabilită prin raportul de evaluare;
• dacă imobilul nu se vinde, se pot programa noi termene, cu un preț de pornire redus în limitele stabilite de lege, pentru a stimula interesul pieței;
• sub anumite praguri, legea limitează posibilitatea ca anumite persoane (de exemplu un creditor garantat) să dobândească imobilul la un preț foarte scăzut, pentru a evita situațiile de auto-adjudecare abuzivă.

Deoarece aceste praguri pot fi revizuite și interpretate diferit în practică, creditorii și ofertanții ar trebui să consulte forma actualizată a Codului și să ceară opinia unui specialist înainte de a lua decizii importante pe baza unor procente „standard”. O abordare prudentă este aceea de a anticipa, încă de la început, posibilitatea unor reduceri succesive ale prețului în cazul în care interesul de piață este scăzut.

8. Riscuri specifice pentru cumpărătorii de la licitațiile judiciare

Licitațiile judiciare pot oferi prețuri atractive în comparație cu tranzacțiile de pe piața liberă, dar vin la pachet cu riscuri juridice și practice specifice. Cumpărătorii, inclusiv cei străini, ar trebui să fie conștienți cel puțin de următoarele:

• riscul contestațiilor la executare: dacă debitorul sau un terț obține admiterea unei contestații la executare în privința unui act esențial (cum ar fi evaluarea sau procesul-verbal de adjudecare), licitația poate fi anulată. În acest caz, adjudecatarul trebuie să urmărească recuperarea prețului plătit și poate rămâne blocat într-un litigiu prelungit;
• defecte de titlu și probleme nerezolvate: executarea silită cureță, de regulă, anumite sarcini, dar nu rezolvă toate situațiile juridice complicate. Pot exista litigii de grănițuire, servituți neînregistrate, încălcări ale regimului urbanistic sau ocupanți fără titlu care refuză să evacueze bunul;
• complicații în coproprietate: dacă debitorul deține doar o cotă-parte, licitația poate viza exclusiv acea cotă, iar adjudecatarul va intra în coproprietate cu ceilalți coindivizari, care pot avea drepturi de preempțiune sau alte mijloace de a forța ieșirea din indiviziune;
• interacțiunea cu insolvența: dacă executarea se suprapune cu o procedură de insolvență, adjudecatarul trebuie să se asigure că vânzarea respectă regulile speciale aplicabile, altfel ea poate fi contestată de administratorul judiciar sau de alți creditori;
• cerințe fiscale și de reglementare: pentru anumite categorii de terenuri (agricole, forestiere, cu destinație specială) sau pentru imobile-monument, legea poate impune condiții suplimentare și drepturi de preempțiune în favoarea statului sau a unor entități publice. Nerespectarea lor poate conduce la anularea transferului sau la costuri suplimentare semnificative.

9. Cum pot cumpărătorii să își limiteze riscurile

În pofida acestor riscuri, licitațiile judiciare rămân un instrument utilizat de investitori pentru a intra pe piața imobiliară din România sau pentru a-și extinde portofoliile existente. Pentru a reduce expunerea, cumpărătorii pot adopta o serie de măsuri prudente:

• due diligence juridic: înainte de licitație, este recomandată analiza cărții funciare, a dosarului de executare (în măsura în care poate fi consultat), a raportului de evaluare și, pe cât posibil, o vizită la fața locului;
• clarificări cu executorul: deși licitația nu este o tranzacție negociată în sens clasic, cumpărătorii pot cere lămuriri executorului privind anumite aspecte practice (de exemplu, existența unor ocupanți, condițiile de evacuare, sarcinile ce rămân asupra imobilului);
• planificare financiară: participanții trebuie să bugeteze nu doar prețul, ci și taxele, onorariile notariale și de carte funciară, eventualele costuri de litigiu și costurile de aducere a imobilului la standardele dorite;
• colaborarea cu consultanți locali: cumpărătorii străini, în special, ar trebui să colaboreze cu avocați și consultanți români familiarizați cu practica executării silite, care pot identifica rapid semnalele de alarmă.

Concluzii

Vânzarea forțată și licitația judiciară a imobilelor din România pentru executarea hotărârilor sau datoriilor străine reprezintă un proces etapizat, care îmbină strategia litigioasă internațională cu aplicarea strictă a procedurii de executare naționale. Creditorii străini trebuie să:

• transforme hotărârea judecătorească sau sentința arbitrală străină într-un titlu executoriu românesc, prin recunoaștere sau exequatur, cu excepțiile permise de reglementările UE;
• identifice, indisponibilizeze și urmărească imobilele potrivite din România, prin sechestru asigurător și acte de executare formală;
• parcurgă procedura de vânzare prin licitație judiciară, de la evaluare și publicitate până la adjudecare și distribuirea prețului; și
• gestioneze riscurile litigioase, contestațiile la executare și eventualele interacțiuni cu procedurile de insolvență ale debitorului.

Pentru cumpărătorii de la licitații, acest mecanism poate reprezenta o sursă de oportunități de achiziție la prețuri competitive, cu condiția asumării conștiente a riscurilor și a unui nivel adecvat de analiză prealabilă. Atât pentru creditori, cât și pentru investitori, colaborarea cu profesioniști locali și planificarea atentă a pașilor procedurali sunt esențiale pentru a transforma cadrul formal al executării silite într-un instrument eficient de recuperare și investiție.

Surse orientative

• Portalul e-Justice al UE – Cum se execută o hotărâre judecătorească în România (Codul de procedură civilă, Cartea a V-a)
• Portalul e-Justice al UE – Licitații judiciare în România
• CMS – Ghid privind recunoașterea și executarea hotărârilor judecătorești în România
• Legal 500 – Recunoașterea și executarea hotărârilor și a sentințelor arbitrale străine în România
• ROLegal – Recunoașterea unei hotărâri străine în România (exequatur)
• The Romanian Lawyers – Ghid privind executarea silită (foreclosure) în România
• Legal Badger – Executarea prin executor judecătoresc în România
• Site-ul oficial al Convenției de la New York – Recunoașterea și executarea sentințelor arbitrale străine