Pot vinde un imobil moștenit în România fără să vin în țară?

Da. În cele mai multe cazuri puteți vinde un imobil moștenit în România prin împuternicirea unui reprezentant prin procură notarială. Procura se semnează la notar în statul de rezidență, se apostilează sau se supralegalizează, se traduce în română și trebuie să îi permită mandatarului să semneze contractul autentic de vânzare, să plătească taxele și să depună actele la cartea funciară. Notarii români lucrează frecvent cu astfel de procuri pentru moștenitori nerezidenți.

Ce impozit plătesc în România când vând un imobil moștenit?

În mod obișnuit, persoanele fizice care vând imobile din patrimoniul personal datorează un impozit de 3% dacă imobilul a fost deținut până la 3 ani și 1% dacă a fost deținut mai mult de 3 ani, aplicat la valoarea din contractul autentic de vânzare. Notarul calculează și reține acest impozit înainte de autentificare. Transferul prin moștenire este, în principiu, neimpozabil dacă succesiunea se finalizează în 2 ani de la deces; după acest termen, se aplică o cotă de 1% asupra masei succesorale.

Voi plăti și impozit pe câștig în statul meu de rezidență pentru vânzarea imobilului din România?

De foarte multe ori, da. Convențiile de evitare a dublei impuneri încheiate de România permit, de regulă, impozitarea câștigurilor din vânzarea de imobile în statul unde este situat imobilul, dar nu exclud impozitarea și în statul de rezidență. În practică, veți declara tranzacția în statul de rezidență și veți putea cere credit fiscal pentru impozitul plătit în România, în limita și condițiile prevăzute de convenție și de legislația locală.

Trebuie să actualizez cartea funciară înainte de a vinde imobilul moștenit?

Da. Pentru a vinde, este esențial ca moștenitorii să fie înscriși ca proprietari în cartea funciară, în baza certificatului de moștenitor. Notarul și cumpărătorul verifică exclusiv cartea funciară pentru a confirma titlul. Dacă în carte figurează încă defunctul, tranzacția nu va putea fi autentificată sau va fi amânată până la finalizarea succesiunii și a înscrierii moștenitorilor.

Vor afla autoritățile fiscale din statul meu de vânzarea imobilului din România?

Este din ce în ce mai probabil. România aplică Standardul comun de raportare (CRS) pentru schimbul automat de informații despre conturi financiare, iar OCDE lucrează la extinderea transparenței și asupra proprietăților imobiliare. Sumele încasate din vânzare sunt, de regulă, vizibile prin sistemele bancare și pot ajunge în atenția autorităților fiscale. De aceea, este prudent să declarați corect tranzacția în statul de rezidență și să utilizați mecanismele de evitare a dublei impuneri, în loc să contați pe lipsa de informații.

Vânzarea unui imobil moștenit în România din străinătate

Tot mai mulți români din diaspora – și un număr în creștere de cetățeni străini cu legături familiale sau investiționale în România – ajung să moștenească apartamente, case, terenuri sau clădiri mixte situate în România. Ceea ce la început pare un câștig patrimonial se poate transforma rapid într-un maraton juridic și administrativ: succesiunea trebuie dezbătută la notarul român, cartea funciară trebuie actualizată, ipotecile vechi și notările trebuie verificate, iar în final imobilul trebuie vândut într-o manieră eficientă fiscal atât în România, cât și în statul de rezidență al moștenitorului.

Acest articol explică cum se poate vinde un imobil moștenit în România atunci când trăiți în străinătate, cu accent pe trei piloni esențiali pentru nerezidenți:

Asigurarea unui titlu „curat” – actualizarea cărții funciare cu moștenitorii, verificarea sarcinilor și clarificarea eventualelor probleme de succesiune;
Utilizarea procurilor pentru a vinde fără deplasări repetate în România – structurarea unei procuri notariale solide, apostilă, traduceri și managementul riscurilor; și
Impozitul la vânzare în România și obligațiile de raportare în străinătate – modul în care funcționează cota de 1%/3% în Codul fiscal și interacțiunea cu convențiile de evitare a dublei impuneri și cu sistemele fiscale din statele de rezidență.

Analiza se adresează, în principal, persoanelor fizice care sunt rezidente fiscal în afara României și care vând un imobil moștenit, precum și consilierilor lor (avocați, consultanți fiscali, wealth planners) care au nevoie de o imagine clară și practică a procedurii.

Asigurarea unui titlu „curat” (cartea funciară actualizată cu moștenitorii)

Înainte ca un imobil moștenit din România să poată fi vândut, notarul cumpărătorului și, de multe ori, banca acestuia vor cere ca dreptul de proprietate să fie înscris corect în cartea funciară și ca toți moștenitorii/co-proprietarii să participe la tranzacție. Dacă în cartea funciară figurează încă defunctul ca proprietar sau succesiunea nu este finalizată, vânzarea va fi blocată sau se va realiza doar cu dificultăți și reduceri de preț.

1. Finalizarea procedurii succesorale în România

Potrivit legislației române, succesiunea se dezbate, de regulă, într-o procedură succesorală notarială. Actul final al acestei proceduri este certificatul de moștenitor emis de notarul public, care stabilește calitatea și cotele moștenitorilor și listează bunurile din masa succesorală.¹

Aspecte importante pentru moștenitorii din străinătate:

succesiunea poate fi deschisă în România chiar dacă decesul a avut loc în străinătate, însă certificatul de deces străin trebuie, de regulă, transcris în registrele de stare civilă române pentru a obține un certificat de deces românesc;²
certificatul de moștenitor trebuie emis de un notar public român; acte de probate sau certificate de moștenitor emise în străinătate nu sunt suficiente, singure, pentru înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară;³
în cazul în care defunctul nu avea domiciliul în România la data decesului, dar deținea imobile în România, notarul competent este, de regulă, un notar din județul în care se află imobilul sau în care se concentrează masa succesorală.⁴

Practica notarilor și ghidurile de specialitate subliniază că nu se poate „sări” peste certificatul de moștenitor românesc: acesta este veriga obligatorie între dreptul de proprietate al defunctului și dreptul moștenitorilor și condiția prealabilă pentru înscrierea în cartea funciară și pentru vânzare.^{1 3 4}

2. Înscrierea moștenirii în cartea funciară

După obținerea certificatului de moștenitor, moștenitorii trebuie să se asigure că dreptul lor este înscris efectiv în cartea funciară aferentă fiecărui imobil. Conform Legii nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare, drepturile dobândite prin moștenire nu se înscriu automat; noua înscriere este responsabilitatea proprietarului.⁵

Pașii practici sunt, în general:

obținerea unui extras de carte funciară pentru informare, pentru verificarea situației actuale: cine este înscris ca proprietar, care este suprafața și categoria de folosință, ce sarcini există (ipotecă, sechestru, litigii etc.);^{6 7}
depunerea unei cereri de înscriere la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) competent, însoțită de certificatul de moștenitor și, după caz, de documentația cadastrală;
plata tarifului de carte funciară și urmărirea cererii până la înscrierea moștenitorilor ca proprietari (de obicei în cote ideale) în cartea funciară.

Ghidurile privind dreptul de proprietate în România arată că o carte funciară actualizată este esențială pentru orice tranzacție: ea reprezintă registrul public pe care se bazează cumpărătorii, băncile și notarii pentru verificarea titlului și a sarcinilor.^{6 7} Dacă în cartea funciară figurează încă defunctul, un cumpărător serios nu va accepta să semneze, iar notarul nu va putea autentifica vânzarea.

3. Verificarea sarcinilor, litigiilor și a situațiilor urbanistice

Actualizarea cărții funciare nu este doar un pas formal. Este momentul potrivit pentru a „curăța” titlul de proprietate și a identifica din timp potențialele obstacole pentru vânzare:

ipotecile și alte sarcini: extrasul de carte funciară va evidenția ipotecile existente, eventualele sechestre judiciare, notări ale promisiunilor de vânzare, uzufructe, servituți sau alte limitări. Înainte de vânzare, aceste sarcini trebuie, de regulă, radiate (prin achitarea creditului ipotecar, ridicarea sechestrului etc.) sau explicate și asumate de părți;
probleme de cadastru și limite: dacă imobilul nu are documentație cadastrală actualizată sau există discrepanțe între realitatea din teren și înscrierile din acte, este necesară intervenția unui inginer cadastral pentru întocmirea/actualizarea planului și a documentației tehnice, în special în cazul terenurilor;
litigii și revendicări: extrasul poate indica litigii în curs (cereri de revendicare, acțiuni în rectificarea cărții funciare, litigii de graniță). Cumpărătorii vor evita, de obicei, să cumpere un imobil aflat în litigiu până la clarificarea situației;
urbanism și regim de construire: deși nu țin de cartea funciară, verificarea certificatului de urbanism și a planurilor urbanistice locale este importantă mai ales dacă valoarea imobilului depinde de potențialul de construire sau de schimbare a destinației.

Din perspectivă de risc, moștenitorii din străinătate ar trebui să solicite un raport de due diligence imobiliar de la un avocat sau o firmă specializată, înainte de a semna orice antecontract cu un potențial cumpărător. Majoritatea documentelor pot fi obținute online sau de la birourile OCPI de către reprezentantul din România.⁶

4. Coproprietatea și consolidarea înainte de vânzare

Moștenirea conduce cel mai des la coproprietate: mai mulți frați, soțul supraviețuitor și copiii, sau rude mai îndepărtate devin coproprietari pe cote-părți din același apartament sau teren. Din punctul de vedere al cumpărătorului, toți coproprietarii trebuie să participe la vânzare, fie personal, fie prin procură; notarul nu va autentifica o vânzare făcută doar de unii dintre coproprietari (cu excepția vânzării unei cote-părți, mult mai puțin atractivă pentru piață).

Moștenitorii din străinătate ar trebui, așadar, să discute din timp:

o strategie comună de vânzare și un preț minim acceptabil, pentru a evita blocaje la negociere;
posibilitatea unui „buy-out” intern, atunci când unul dintre moștenitori dorește să păstreze imobilul și să îi despăgubească pe ceilalți (prin partaj voluntar și sulte);
stabilirea unor reguli de utilizare și întreținere a imobilului până la vânzare (cheltuieli cu utilitățile, reparații necesare, chirie, dacă imobilul este închiriat etc.).

Lipsa de acord între moștenitori este unul dintre motivele principale pentru care imobilele moștenite rămân ani de zile nevalorificate. Clarificarea acestor chestiuni din timp și formalizarea lor (de exemplu, într-un acord de coproprietate) facilitează ulterior utilizarea procurilor și încheierea contractului de vânzare.

Utilizarea procurilor pentru a vinde fără deplasare în România

Pentru majoritatea moștenitorilor care locuiesc în străinătate, deplasările repetate în România pentru succesiune, cadastru și semnarea contractului de vânzare sunt costisitoare și dificil de organizat. Dreptul român permite ca aceste etape să fie gestionate aproape integral prin procuri autentice, acordate unui reprezentant de încredere (avocat, rudă, mandatar profesional).

1. Condițiile de formă ale procurii utilizate la vânzare

Deoarece vânzarea unui imobil în România se face prin contract autentic notarial, procura prin care se împuternicește o persoană să semneze acest contract trebuie, la rândul ei, să fie autentică (îmbrăcând forma unui înscris notarial) și să descrie clar împuternicirile conferite.⁸

În practică, aceasta înseamnă că:

moștenitorul semnează procura în fața unui notar public din statul de rezidență (sau a unui consul român, dacă este posibil);
documentul notarial este apoi apostilat, în baza Convenției de la Haga din 1961, sau supralegalizat, după caz;
se realizează o traducere autorizată în limba română, care se atașează procurii pentru utilizarea în România;
procura conține identificarea precisă a imobilului (adresă, număr de carte funciară, număr cadastral) și abilitează mandatarul să semneze actul de vânzare-cumpărare în formă autentică, să plătească impozitele și taxele aferente, să depună actele la OCPI, să încaseze sau nu prețul – după cum se stabilește expres.

Ghidurile pentru investitori străini subliniază că notarii români verifică cu rigurozitate calitatea de reprezentant și întinderea împuternicirilor, astfel încât o procură vagă sau incompletă poate fi refuzată la momentul semnării contractului.⁸

2. Procura specială versus procura generală

Din perspectivă de risc, moștenitorii care locuiesc în străinătate ar trebui, de regulă, să prefere o procură specială, dedicată vânzării unui anumit imobil (sau a unui set de imobile), față de o procură generală foarte largă.

O procură specială bine redactată poate:

identifica exact imobilul (prin carte funciară, cadastru, adrese și eventual referiri la certificatul de moștenitor);
autoriza reprezentantul să semneze antecontracte, contractul final de vânzare-cumpărare, declarații fiscale și cereri de înscriere la OCPI;
stabili un preț minim acceptat sau un interval de preț, astfel încât mandatarul să nu poată vinde la un preț foarte mic fără acordul expres al mandantului;
reglementa modul de încasare a prețului (de exemplu, prin virament bancar direct în contul moștenitorului, nu în contul mandatarului);
impune obligația mandatarului de a informa periodic mandantul și de a îi remite toate actele și sumele încasate.

O procură generală, care acoperă „toate afacerile în România”, poate fi utilă, dar este și mai riscantă, în special dacă persoana împuternicită nu este un profesionist și nu există mecanisme clare de control.

3. Redactarea și limba procurii

Deși procura se semnează în străinătate, este recomandabil ca textul să fie pregătit sau verificat de un avocat din România. În acest fel se folosește terminologia corectă de drept român, iar documentul este acceptat fără obiecții de către notari și birourile de carte funciară.

În practică:

se preferă o procură bilingvă (română + limba statului de rezidență sau engleză), pentru ca notarul străin să poată verifica conținutul, dar și pentru ca versiunea română să fie ușor utilizată în fața autorităților române;
de obicei, se stipulează că versiunea română prevalează pentru interpretare în România;
procura menționează datele de identificare ale mandantului (pașaport, cod numeric personal, adresă) și, la nevoie, calitatea de moștenitor și cota deținută conform certificatului de moștenitor.

4. Folosirea procurilor pentru succesiune și pași conexi

Aceeași procură sau procuri distincte pot fi utilizate pentru:

deschiderea și finalizarea procedurii succesorale la notarul român (depunerea certificatelor de stare civilă, semnarea declarațiilor de opțiune succesorală etc.);
obținerea de extrase de carte funciară, documentații cadastrale și certificate de la autorități locale;
încheierea de contracte de servicii (utilități, administrare, asigurare) pe perioada în care imobilul este pregătit pentru vânzare;
semnarea unor contracte de intermediere imobiliară cu agenți imobiliari din România.

Modelul utilizat frecvent în practică este următorul: moștenitorii semnează procurile la notar în țara de rezidență, cu apostilă și traducere, iar reprezentantul din România coordonează întreaga succesiune, actualizarea cărții funciare și, la final, vânzarea și plata impozitelor.

5. Revocarea procurii și măsuri de siguranță

Deoarece procura acordă un set important de puteri, este esențial ca moștenitorii să ia în calcul și măsuri de protecție:

procura poate fi limitată în timp (de exemplu, valabilă un an sau doi) și poate prevedea expres că încetează la finalizarea vânzării imobilului;
moștenitorul ar trebui să păstreze copii și detalii despre procură și, în cazul în care relația cu mandatarul se deteriorează, să o revoce printr-un nou act notarial, notificând atât mandatarul, cât și notarii români cu care acesta ar putea lucra;
în cazul imobilelor de valoare mare, poate fi prudentă desemnarea unui mandatar profesionist (avocat, firmă specializată) și separarea rolului celui care negociază comercial de cel care încasează prețul.

O structurare atentă a procurii permite moștenitorilor să evite deplasările succesive în România, păstrând în același timp controlul asupra deciziilor importante legate de preț, termen și destinația sumelor încasate.

Impozitul pe câștig și obligațiile de raportare în străinătate

După clarificarea titlului și acordarea procurilor, următoarea întrebare majoră este: ce impozit plătesc la vânzare și în ce stat? Pentru moștenitorii nerezidenți care vând un imobil în România, răspunsul are două componente: (1) impozitul datorat în România la transferul proprietății și (2) tratamentul fiscal în statul de rezidență, unde tranzacția poate genera obligații de raportare și de plată a impozitului pe câștig.

1. Impozitul în România la transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal

Codul fiscal tratează veniturile obținute de persoanele fizice din transferul dreptului de proprietate asupra proprietăților imobiliare din patrimoniul personal ca un tip specific de venit. Articolul 111 din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, astfel cum a fost modificat prin OUG nr. 16/2022 și prin normele metodologice ulterioare, stabilește regulile de bază.^{9 10 11 12}

Principalele elemente (situația 2025) sunt:

veniturile din transferul dreptului de proprietate și al dezmembrămintelor acestuia (de exemplu, uzufruct) referitoare la clădiri și terenuri din patrimoniul personal sunt supuse unei cote de impozit de 3% dacă imobilul a fost deținut până la 3 ani și de 1% dacă a fost deținut mai mult de 3 ani, cota aplicându-se la valoarea din actul de transfer; pragul neimpozabil de 450.000 lei a fost eliminat prin modificări recente;^{10 12 13}
impozitul se calculează asupra valorii declarate în contractul autentic de vânzare-cumpărare, valoare care poate fi comparată cu studiile de piață și grilele notariale; dacă prețul este considerat neobișnuit de mic, notarul poate solicita ajustări;^{11 13}
impozitul este calculat, reținut și virat de notarul public la bugetul de stat, anterior autentificării contractului; plata se face, de regulă, până la data de 25 a lunii următoare;^{11 14}
în ceea ce privește transferul prin moștenire (de la defunct la moștenitori), Codul fiscal prevede că, dacă procedura succesorală se finalizează în termen de 2 ani de la data decesului, transferul este neimpozabil; în caz contrar, se datorează un impozit de 1% din valoarea masei succesorale la momentul emiterii certificatului de moștenitor.⁹

Trebuie deci distins între:

transferul prin moștenire (defunct → moștenitori), care poate fi neimpozabil sau supus cotei de 1% în funcție de momentul dezbaterii succesiunii; și
vânzarea ulterioară a imobilului moștenit de către moștenitori către un terț, la care se aplică cota de 3% sau 1% în funcție de durata deținerii.

Analizele fiscale recente arată că, pentru persoanele fizice nerezidente, tratamentul de principiu este similar cu cel al rezidenților: notarul determină cota de impozit, o reține la sursă și o virează, eventualele efecte ale convențiilor de evitare a dublei impuneri fiind valorificate, de regulă, în statul de rezidență al vânzătorului, sub forma unui credit fiscal pentru impozitul plătit în România.^{10 12 15}

2. Nerezidenți și convențiile de evitare a dublei impuneri

România are încheiate peste 80 de convenții de evitare a dublei impuneri (CDI) cu alte state, în mare parte pe modelul Convenției-cadru OCDE.¹⁶ În aproape toate aceste convenții, articolul privind câștigurile de capital prevede că câștigurile din înstrăinarea bunurilor imobile pot fi impozitate în statul în care este situat imobilul – adică în România.

Ghidurile de fiscalitate imobiliară și pentru investitori străini confirmă că, în majoritatea cazurilor, vânzarea unui imobil din România de către un nerezident rămâne impozabilă în România, în conformitate cu Codul fiscal.^{15 17} Statul de rezidență al vânzătorului:

fie acordă un credit fiscal pentru impozitul plătit în România (până la nivelul impozitului datorat în statul de rezidență);
fie, mai rar, exonerează integral sau parțial câștigul, în funcție de modelul convenției și de regulile interne.

Exemple:

un rezident în Marea Britanie care vinde un imobil moștenit în România va datora, de regulă, impozitul de 1% sau 3% în România și va avea obligația să declare tranzacția în sistemul de capital gains tax din UK, putând solicita credit fiscal pentru impozitul românesc plătit;
un rezident în Germania sau Italia se află într-o situație similară, regulile detaliate fiind cele din CDI-urile România–Germania, respectiv România–Italia și din legislațiile naționale.

Rezultatul concret depinde, în fiecare caz, de combinația dintre CDI, dreptul intern al statului de rezidență și situația fiscală globală a persoanei (alte venituri, pierderi reportate etc.). De aceea, pe lângă consultanța fiscală din România, este esențială consultanța fiscală locală în statul de rezidență al moștenitorului.

3. Interacțiunea cu regulile de „capital gains” și raportare

Din perspectiva dreptului fiscal român, veniturile persoanelor fizice din vânzarea imobilelor din patrimoniul personal nu sunt încadrate ca „câștiguri de capital” în sensul general al Codului fiscal, ci ca o categorie distinctă, cu impozit procentual reținut la sursă de notar.^{11 13 14} În limbajul uzual, acest impozit este numit însă frecvent „impozit pe câștig”, deoarece se aplică direct asupra sumei obținute din vânzare.

Alte tipuri de câștiguri – de exemplu, câștigurile din vânzarea de acțiuni – sunt supuse în prezent unei cote de 10% în România și, pentru persoanele fizice, presupun depunerea unei declarații de venit.¹⁸ Aceste reguli pot deveni relevante atunci când moștenirea constă nu în proprietate imobiliară directă, ci în acțiuni la o societate română care deține imobile.

Moștenitorii ar trebui să verifice:

dacă ceea ce vând este un imobil deținut în nume propriu sau o participație într-o societate (în acest din urmă caz, regulile de impozitare pot fi diferite atât în România, cât și în statul de rezidență);
dacă au alte obligații de declarare în România, dincolo de impozitul reținut de notar (de pildă, dacă obțin și alte venituri din România);
cum trebuie raportat câștigul în statul de rezidență: în ce formulare, la ce termene și cu ce documente justificative.

4. Obligațiile de raportare în străinătate și schimbul automat de informații

Chiar dacă moștenitorul trăiește la mii de kilometri distanță, autoritățile fiscale din statul său de rezidență au, în prezent, tot mai multe instrumente pentru a afla despre tranzacțiile imobiliare transfrontaliere.

Două evoluții sunt deosebit de relevante:

Standardul comun de raportare (CRS) al OCDE: Standardul privind schimbul automat de informații despre conturi financiare, adoptat în 2014, obligă jurisdicțiile participante să colecteze date despre conturile deținute de nerezidenți și să le transmită automat statului de rezidență al titularului.¹⁹ Deși se referă la conturi bancare și produse financiare, CRS face vizibile, indirect, tranzacțiile de vânzare a imobilelor atunci când sumele intră în conturi.
Cadre noi privind transparența imobiliară: În 2025, OCDE și G20 lucrează la extinderea standardelor de transparență către proprietățile imobiliare, folosind interconectarea registrelor de carte funciară și a registrelor beneficiarilor efectivi.^{20 21}

În paralel, rapoarte de politici publice și presă arată că autoritățile fiscale utilizează tot mai mult registrele imobiliare digitale și cooperarea transfrontalieră pentru a identifica proprietăți nedeclarate și veniturile aferente.^{20 22} Pentru moștenitorii care vând imobile în România, concluzia practică este simplă: nu este realist să mizezi pe „invizibilitate” fiscală. Este mult mai sigur să declari corect tranzacția și să aplici regulile CDI pentru a evita dubla impunere.

De aceea, este recomandabil ca moștenitorii să:

solicite notarului român documente clare privind prețul, impozitul reținut și sumele nete încasate (contracte, chitanțe, op-uri bancare);
se consulte cu un consultant fiscal în statul de rezidență cu privire la modul de raportare a tranzacției și la posibilitatea de a obține credit fiscal pentru impozitul românesc;^{16 17}
se informeze despre eventualele obligații speciale de raportare a activelor externe (de exemplu, formulare pentru raportarea bunurilor în străinătate în Franța, Spania, Italia sau formularele FBAR și 8938 pentru contribuabilii americani);
păstreze documentele relevante pe întreaga perioadă de prescripție a obligațiilor fiscale în statul de rezidență.

5. Alte impozite și costuri

Pe lângă impozitul pe transferul proprietăților, vânzătorii ar trebui să ia în calcul și alte costuri:

onorariile notariale, stabilite pe tranșe valorice, care acoperă atât redactarea și autentificarea contractului, cât și calculul și virarea impozitului;^{23 24}
taxele de carte funciară și cadastru pentru înscrierea dreptului de proprietate al moștenitorilor, apoi al cumpărătorului, precum și pentru actualizările cadastrale;^{5 6}
impozitul local pe clădiri/teren, datorat anual la bugetul local până la momentul vânzării, inclusiv eventuale restanțe; Codul fiscal a suferit modificări în ultimii ani privind baza de calcul și nivelurile minime pentru impozitele pe clădiri rezidențiale și nerezidențiale.¹⁰

Dacă imobilul a fost închiriat înainte de vânzare, trebuie avute în vedere și regulile privind impozitarea veniturilor din chirii (cota de 10%, cu anumite deduceri), precum și modul în care aceste venituri au fost sau trebuie raportate în statul de rezidență.^{17 24}

Foarte pe scurt: foaia de parcurs practică

Punând cap la cap elementele de mai sus, o foaie de parcurs tipică pentru un moștenitor care locuiește în străinătate ar arăta astfel:

Faza de informare și consultanță: identificarea tuturor bunurilor din România; obținerea certificatelor de deces și de stare civilă; consultarea unui avocat român și, eventual, a unui consultant fiscal local.
Planificarea succesiunii: decizia privind deschiderea succesiunii în România (și coordonarea cu eventuale proceduri din străinătate); colectarea actelor; identificarea tuturor moștenitorilor.
Procuri notariale: redactarea uneia sau a mai multor procuri, cu sprijinul avocatului român; semnarea lor la notar în statul de rezidență; obținerea apostilei/supralegalizării și a traducerilor; transmiterea către reprezentantul din România.
Procedura succesorală: deschiderea și finalizarea succesiunii la notarul român; obținerea certificatului de moștenitor și plata, după caz, a impozitului de 1% pe masa succesorală (dacă termenul de 2 ani a fost depășit).^{2 4 9}
Carte funciară și cadastru: înscrierea moștenitorilor în cartea funciară; corectarea și actualizarea documentației cadastrale; obținerea de extrase actualizate cu situația juridică a imobilului.^{5 6 7}
Due diligence și „curățarea” titlului: stingerea ipotecilor sau a altor sarcini; clarificarea eventualelor litigii; verificarea regimului urbanistic.
Marketing și negociere: alegerea unui agent imobiliar (dacă este cazul); stabilirea prețului și a strategiei de vânzare; negocierea cu potențialii cumpărători și, dacă este util, încheierea unui antecontract.
Contractul de vânzare și plata impozitului: semnarea contractului autentic la notar, personal sau prin mandatar; calculul și reținerea impozitului de 1%/3%; încasarea prețului în conturile indicate de moștenitor; transmiterea actelor către cumpărător.^{11 12 14}
Formalitățile ulterioare și raportarea fiscală: confirmarea înscrierii dreptului de proprietate al cumpărătorului în cartea funciară; păstrarea tuturor documentelor; declararea tranzacției și a impozitului plătit în statul de rezidență și, după caz, în România.

Concluzii

Vânzarea unui imobil moștenit în România de către o persoană care trăiește în străinătate nu mai este, astăzi, o operațiune „opacă” și greu controlabilă. Sistemele de cadastru și carte funciară sunt digitalizate, regulile fiscale sunt mai clar conturate, iar mecanismele de cooperare fiscală internațională se extind constant.^{5 6 19 20 21}

În acest context, o tranzacție reușită și conformă este perfect realizabilă, cu condiția unei planificări atente. Elementele-cheie sunt:

regularizarea timpurie a titlului prin procedura succesorală și înscrierea în cartea funciară;
structurarea unor procuri notariale solide, care să permită acțiunea prin reprezentant fără deplasări repetate, dar cu suficiente garanții pentru moștenitor;
anticiparea obligațiilor fiscale și de raportare atât în România, cât și în statul de rezidență, cu utilizarea corectă a convențiilor de evitare a dublei impuneri.

Cu un astfel de cadru și cu o echipă minimă – notar, avocat român, consultant fiscal local – moștenitorul din străinătate poate transforma un dosar aparent complicat într-o vânzare controlată, eficientă și bine documentată a imobilului moștenit în România.