Categorii
Uncategorized

Due diligence pentru proprietăți comerciale în România: checklist pentru investitori străini

Articolul oferă un checklist detaliat pentru analiza unei proprietăți comerciale în România, de la verificarea titlului și a regimului urbanistic până la contractele de închiriere și riscurile fiscale. Scopul este ca investitorii străini să poată identifica din timp problemele majore și să le reflecte corect în preț sau în structurarea tranzacției.

România a devenit o destinație importantă pentru investitorii internaționali care caută randamente și creștere în Europa Centrală și de Est. Clădirile de birouri din București, parcurile logistice situate pe principalele coridoare de transport, proiectele de retail din orașele regionale și proiectele de energie regenerabilă dezvoltate pe terenuri industriale sau agricole atrag constant capital străin. Elementul comun al tranzacțiilor reușite nu este întâmplarea, ci un due diligence imobiliar comercial disciplinat, adaptat la mediul juridic și de reglementare românesc.

Practica locală și comentariile de piață subliniază că un due diligence juridic riguros este indispensabil în orice tranzacție imobiliară în România, indiferent dacă investitorul cumpără un singur activ, un portofoliu sau pachetul de acțiuni într-o societate care deține imobilul. În centrul acestui proces se află verificările privind structura corporativă, titlul de proprietate și cartea funciară, urbanismul și autorizațiile de construire, obligațiile de mediu și fiscalitatea.

Acest articol propune un checklist practic, orientat spre tranzacție, pentru investitorii străini care realizează due diligence asupra unei proprietăți comerciale în România. Textul nu înlocuiește consultanța juridică individualizată, dar ajută fonduri, bănci, investitori instituționali și companii să înțeleagă cum arată un exercițiu solid de due diligence și ce red flags merită o atenție specială.

Due diligence corporativ, de proprietate, urbanistic, de mediu și fiscal

În practică, due diligence-ul pentru proprietăți comerciale în România este structurat, de regulă, pe mai multe fluxuri de lucru care oglindesc principalele zone de risc ale proiectului sau activului: componenta corporativă, verificarea titlului de proprietate și a cărții funciare, urbanism și construcții, mediu și reglementare, respectiv fiscalitate. Fiecare flux este adaptat structurii tranzacției (asset deal vs share deal) și tipului de activ (birouri, retail, logistică, industrial, hotelier, mixed-use).

1. Due diligence corporativ: vehiculul investiției și structura de grup

Multe proprietăți comerciale în România sunt deținute prin vehicule cu scop special (SPV), de obicei societăți cu răspundere limitată (SRL) sau societăți pe acțiuni (SA). Atunci când investitorul cumpără acțiunile SPV-ului, și nu imobilul direct, primul strat de due diligence vizează integritatea corporativă a vehiculului.

Verificările uzuale includ:

  • Existența și istoricul societății: consultarea înregistrărilor de la Registrul Comerțului, a actului constitutiv, a istoricului modificărilor de capital social, precum și a datelor privind administratori și asociați/acționari.
  • Capacitate și reprezentare: verificarea faptului că societatea are capacitatea de a deține imobile și de a încheia tranzacția; analiza regulilor de reprezentare, a aprobărilor corporative necesare (AGA, CA), a eventualelor restricții din contractele de credit sau din pactele între asociați.
  • Sarcini asupra acțiunilor: identificarea eventualelor gajuri pe acțiuni sau a altor drepturi reale ori de creanță (opțiuni, drepturi de preempțiune) constituite în favoarea finanțatorilor sau a altor terți. Orice astfel de garanție trebuie radiată sau consimțită de creditor înainte de finalizarea tranzacției.
  • Situații financiare și continuitate: analizarea situațiilor financiare auditate și a situațiilor interimare pentru identificarea riscurilor de bilanț (datorii ascunse, finanțări intra-grup, expuneri fiscale).
  • Litigii, insolvență și sancțiuni: verificări în bazele de date ale instanțelor și în registrul de insolvență, precum și proceduri de screening pe sancțiuni și liste AML/CTF pentru societate și beneficiarii reali.

În tranzacțiile de tip forward funding sau în cele de dezvoltare, due diligence-ul corporativ se extinde la verificarea istoricului dezvoltatorului, a angajamentelor de capital și a eventualelor aranjamente de joint venture cu parteneri locali.

2. Due diligence de proprietate și carte funciară

România funcționează pe baza unui sistem de carte funciară (carte funciară și cadastru), reglementat de Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare. Cartea funciară descrie fiecare imobil și consemnează drepturile de proprietate, ipotecile, servituțile, notările și alte situații juridice. Pentru tranzacțiile imobiliare comerciale, cartea funciară reprezintă coloana vertebrală a verificării titlului.

Un flux de due diligence imobiliar include, de regulă:

  • Identificarea imobilului: confirmarea corespondenței dintre numărul cadastral, numărul de carte funciară, suprafață, vecinătăți și categoria de folosință (industrial, comercial, agricol) și imobilul descris în documentația de tranzacție. Neconcordanțele trebuie clarificate înainte de închidere.
  • Lanțul titlului de proprietate: analizarea documentelor istorice (contracte de vânzare-cumpărare, aport în natură, contracte de privatizare, decizii de restituire, acte de partaj) pentru a verifica valabilitatea titlului vânzătorului și îndeplinirea eventualelor condiții suspensive.
  • Proprietarul actual și coproprietatea: confirmarea faptului că vânzătorul este înscris ca proprietar, că eventualele cote de coproprietate sunt clar definite și că nu există cereri sau notări care să afecteze dreptul ce urmează a fi dobândit de cumpărător.
  • Ipoteci, sarcini și alte drepturi reale: identificarea tuturor ipotecilor, uzufructelor, servituților, drepturilor de preempțiune, sechestrelor, mențiunilor de litigii sau a notărilor de promisiuni de vânzare. Pentru fiecare, se stabilește dacă și cum va fi radiat, renunțat sau preluat la closing.
  • Restricții și sarcini de drept public: verificarea riscurilor de expropriere, a coridoarelor de utilitate publică, a zonelor protejate (situri arheologice, monumente istorice), a drumurilor de servitute publică sau a altor limitări asupra utilizării ori dezvoltării.

Investitorii ar trebui să se bazeze nu doar pe extrasele de carte funciară, ci și pe experiența practică a avocaților și notarilor locali, care pot identifica anomalii precum date cadastrale neactualizate sau titluri suprapuse apărute din proceduri de restituire distincte.

3. Due diligence urbanistic și de construcții

Pentru activele generatoare de venit și, mai ales, pentru proiectele de dezvoltare, respectarea legislației privind urbanismul și autorizarea construcțiilor este esențială. Principalele acte normative sunt Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul și Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții.

Verificările urbanistice includ, în mod uzual:

  • Documentația de urbanism: analiza planului urbanistic general (PUG), a planurilor urbanistice zonale (PUZ) și, după caz, a planurilor urbanistice de detaliu (PUD), pentru a confirma funcțiunea admisă (comercial, industrial etc.), regimul de înălțime, POT/CUT, necesarul de locuri de parcare și alte cerințe urbanistice. Reformele recente au impus publicarea online a documentațiilor de urbanism, facilitând accesul investitorilor.
  • Autorizațiile de construire și avizele conexe: verificarea faptului că toate clădirile și modernizările majore au fost realizate în baza unor autorizații de construire valabile, emise conform Legii 50/1991, că lucrările corespund autorizațiilor și că există procese-verbale de recepție la terminarea lucrărilor.
  • Documente de utilizare: confirmarea existenței autorizațiilor de funcționare sau a altor documente care atestă că imobilul poate fi folosit legal pentru destinația actuală (birouri, retail, logistică etc.).
  • Abateri de la autorizații: identificarea lucrărilor neautorizate (etaje suplimentare, extinderi, schimbări de destinație) care pot conduce la sancțiuni sau la ordine de desființare și evaluarea posibilității de intrare în legalitate.

În tranzacțiile de dezvoltare, investitorii trebuie să evalueze gradul de maturitate al procesului de autorizare (de la certificatul de urbanism la autorizația de construire), calendarul de obținere a avizelor și efectul potențial al modificărilor legislative recente asupra proiectului.

4. Due diligence de mediu și reglementare

Respectarea normelor de mediu este esențială pentru proiectele industriale, logistice, de retail și energie. Cadrul principal este reprezentat de Ordonanța de urgență nr. 195/2005 privind protecția mediului, care stabilește principiile și instrumentele reglementării de mediu, inclusiv acordurile și autorizațiile de mediu și evaluările de impact.

Un due diligence de mediu bine structurat ar trebui să acopere cel puțin:

  • Acorduri și autorizații de mediu: verificarea existenței acordurilor de mediu, a autorizațiilor de mediu și a autorizațiilor integrate de mediu pentru activitățile desfășurate în prezent pe amplasament și analiza condițiilor impuse prin acestea.
  • Evaluări de impact (EIA): verificarea proiectelor pentru care a fost necesară evaluare de impact asupra mediului și a implementării măsurilor prevăzute în acordurile de mediu, mai ales în cazul proiectelor de mari dimensiuni (centre logistice, parcuri industriale, infrastructură).
  • Contaminarea solului și a apelor subterane: analiza istoricului utilizărilor industriale (producție, depozitare combustibili, manipulare substanțe periculoase), identificarea eventualelor suspiciuni sau constatări de poluare și evaluarea obligațiilor de remediere existente sau potențiale.
  • Gestionarea deșeurilor și emisii: evaluarea conformării cu reglementările privind deșeurile, ambalajele, substanțele periculoase și emisiile în atmosferă, în special atunci când chiriașii desfășoară activități industriale sau logistice pe amplasament.
  • Impactul schimbării de proprietar: înțelegerea modului în care schimbarea operatorului sau vânzarea activelor poate declanșa reanalizarea autorizațiilor de mediu sau obligația de a obține noi autorizații.

Pentru proiectele de energie regenerabilă sau industrie grea, investitorii comandă frecvent, în paralel, audituri tehnice de mediu (de tip Phase I și Phase II), pentru a calibra costurile de remediere și impactul asupra cash-flow-ului proiectului.

5. Due diligence fiscal

Elementele fiscale influențează puternic structura tranzacției (asset deal vs share deal) și randamentul net al investiției. Regimul fiscal românesc este reglementat în principal de Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal și de normele metodologice de aplicare.

În cadrul due diligence-ului fiscal se analizează, printre altele:

  • Impozitul pe profit și regimul specific: verificarea regimului de impunere al SPV-ului (plătitor de impozit pe profit sau plătitor de impozit specific pentru anumite activități din sectorul ospitalitate), analiza declarațiilor fiscale depuse, a pierderilor reportate și a eventualelor inspecții sau litigii fiscale în curs.
  • TVA în tranzacțiile imobiliare: analiza încadrării tranzacției (livrare taxabilă, livrare scutită, transfer de ansamblu de active), efectele asupra dreptului de deducere și riscul de ajustări de TVA pentru clădirile aflate în perioada de ajustare, în special în cazul schimbării destinației sau al activităților mixte.
  • Impozitele locale pe clădiri și terenuri: verificarea modului de determinare și plată a impozitelor locale, a încadrării clădirii ca rezidențială sau nerezidențială, precum și a eventualelor majorări sau reduceri aplicate de consiliile locale.
  • Impozite reținute la sursă și convenții de evitare a dublei impuneri: în cazul în care vânzătorul este nerezident, analiza interacțiunii dintre reglementările interne și rețeaua extinsă de convenții de evitare a dublei impuneri a României.
  • Prețuri de transfer și tranzacții intra-grup: verificarea contractelor de servicii, împrumuturi, garanții intra-grup și transferuri intra-grup de active, inclusiv existența și calitatea documentației de prețuri de transfer.

Ghidurile internaționale de fiscalitate și real estate subliniază că alinierea timpuriu a structurii juridice cu cea fiscală este esențială pentru evitarea unor surprize la closing sau la eventuale controale fiscale ulterioare.

6. Due diligence comercial și de leasing

Pentru activele generatoare de venit, structura contractelor de închiriere este la fel de importantă ca și calitatea clădirii. Prin urmare, due diligence-ul juridic trebuie să includă:

  • Analiza contractelor de închiriere: evaluarea condițiilor comerciale cheie (chirii, indexare, stimulente, clauze de step-up), a garanțiilor (depozite, scrisori de garanție bancară, letter of credit), a opțiunilor de denunțare și reînnoire.
  • Drepturile de folosință: verificarea faptului că chiriașii au drepturi de ocupare valabile și că utilizările efective (retail, logistică, data center etc.) nu intră în conflict cu autorizațiile și documentația de urbanism.
  • Executabilitate și oponibilitate: analiza oportunității înscrierii contractelor (sau a unor memorandumuri) în cartea funciară, pentru o mai bună protecție în fața terților, mai ales pentru chiriașii ancoră și contractele pe termen lung.
  • Restanțe și litigii: verificarea nivelului restanțelor, a eventualelor concesii de chirie (inclusiv cele acordate în contextul Covid), precum și a litigiilor sau notificărilor de reziliere.

Concluziile due diligence-ului de leasing se reflectă direct în modelul financiar, în evaluare și în negocierile privind garanțiile și indemnizațiile incluse în contractul de vânzare-cumpărare de acțiuni sau active.

Red flags tipice și modalități de atenuare

Chiar și tranzacțiile bine pregătite pot scoate la iveală probleme semnificative pe parcursul due diligence-ului. Cheia pentru investitorii străini este să nu trateze orice problemă ca pe un deal-breaker, ci să facă diferența între riscurile critice și riscurile gestionabile, ce pot fi atenuate prin preț, clauze contractuale sau planuri de remediere.

1. Defecte de titlu și neregularități în cartea funciară

Red flags posibile:

  • neconcordanțe între descrierea din cartea funciară și situația reală (suprafață diferită, alte limite, altă categorie de folosință);
  • goluri în lanțul titlului de proprietate (acte lipsă, succesiuni neînregistrate, titluri de privatizare sau restituire neclare);
  • cereri sau notări privind litigii, drepturi de preempțiune sau uzucapiune;
  • ipotecă sau alte sarcini stinse în fapt (prin plată), dar neradiate formal din cartea funciară.

Modalități de atenuare:

  • impunerea, ca obligație prealabilă closing-ului, ca vânzătorul să regularizeze titlul (completarea înregistrărilor, soluționarea litigiilor, rectificarea documentației cadastrale la OCPI, în temeiul Legii 7/1996);
  • introducerea de condiții suspensive în contractul de vânzare, astfel încât tranzacția să nu se poată închide înainte de remedierea problemelor critice de titlu;
  • analizarea opțiunii de asigurare de titlu (title insurance) în tranzacțiile cu istoric complex de restituiri sau cu riscuri reziduale importante;
  • ajustarea prețului sau negocierea de indemnizații specifice pentru riscurile istorice care nu pot fi complet eliminate, dar au o probabilitate redusă.

2. Neconformități de urbanism și construcții

Red flags posibile:

  • clădiri sau extinderi realizate fără autorizație de construire sau cu depășirea parametrilor urbanistici (înălțime, POT, CUT, destinație);
  • lipsa documentelor de recepție sau a autorizațiilor de funcționare, utilizarea clădirilor înainte de finalizarea procedurilor de recepție;
  • dezvoltări bazate pe documentații de urbanism vechi, contestate sau cu termen de valabilitate expirat;
  • proceduri de control și sancționare inițiate de autoritățile de urbanism sau inspecția în construcții (amenzi, ordine de oprire a lucrărilor, dispoziții de demolare).

Modalități de atenuare:

  • obligarea vânzătorului să obțină, acolo unde este posibil, autorizații sau certificate de intrare în legalitate și să închidă procedurile contravenționale înainte de closing;
  • structurarea tranzacției pe etape sau cu mecanisme de escrow/retainer, condiționate de remedierea cu succes a problemelor urbanistice;
  • excluderea din evaluare a anumitor părți problematice (de exemplu, o supraetajare neautorizată), tratate ca upside în eventualitatea intrării în legalitate după cumpărare;
  • pentru proiectele în construcție, monitorizarea tehnică pe parcursul execuției și corelarea deblocării tranșelor de capital cu prezentarea de dovezi privind obținerea avizelor și efectuarea recepțiilor intermediare.

3. Contaminare și lipsuri în autorizările de mediu

Red flags posibile:

  • utilizări industriale istorice (producție, depozitare carburanți, prelucrare chimică) fără documentație de mediu completă sau coerentă;
  • lipsa sau expirarea autorizațiilor de mediu pentru activitățile derulate pe amplasament;
  • indicii privind contaminarea solului sau a apelor subterane, depozitări necontrolate de deșeuri, nerespectarea normelor privind deșeurile periculoase;
  • contracte de închiriere care nu clarifică responsabilitățile de mediu între proprietar și chiriași.

Modalități de atenuare:

  • comandarea unor evaluări de mediu de tip Phase I și, dacă e cazul, Phase II pentru a cuantifica riscurile de contaminare și costurile de remediere;
  • stabilirea unor planuri de remediere asumate de vânzător înainte de closing sau de cumpărător după closing, cu ajustări de preț și clauze de despăgubire adecvate;
  • actualizarea și, dacă este necesar, reînnoirea autorizațiilor de mediu, integrarea obligațiilor din acestea în procedurile operaționale ale proprietarului și ale chiriașilor;
  • introducerea în contractele de închiriere a unor clauze clare privind responsabilitatea pentru deșeuri, emisii, raportări de mediu și accesul la informații.

4. Riscuri fiscale și structuri ineficiente

Red flags posibile:

  • controale fiscale sau litigii în curs privind TVA, impozite locale, impozit pe profit sau prețuri de transfer;
  • structuri fiscale agresive sau tratamente fiscale inconsistent aplicate în trecut (de exemplu, alternanță nejustificată între tranzacții de active și tranzacții de acțiuni);
  • riscuri de ajustare de TVA generate de schimbarea destinației clădirilor sau de activități mixte care implică pro-rata de deducere;
  • necorelarea încadrărilor și evaluărilor imobilelor cu regulile actuale din Codul fiscal și din hotărârile consiliilor locale.

Modalități de atenuare:

  • realizarea unui due diligence fiscal detaliat și, la nevoie, obținerea unor opinii specializate asupra pozițiilor contestabile, cu estimarea potențialelor dobânzi și penalități;
  • negocierea de indemnizații fiscale din partea vânzătorului, cu perioade de supraviețuire și plafoane adaptate naturii riscurilor;
  • restructurarea tranzacției (de exemplu, asset deal în loc de share deal sau invers), pentru optimizarea TVA, impozitelor locale și a tratamentului la exit;
  • în tranzacțiile de portofoliu, segmentarea activelor cu profil de risc mai ridicat în vehicule sau tranșe separate.

5. Riscuri de cash-flow și structură de leasing

Red flags posibile:

  • concentrarea veniturilor în câțiva chiriași majori, mai ales în sectoare ciclice sau puternic afectate de schimbări structurale (retail tradițional, anumite industrii);
  • perioade rămase scurte din durata contractelor pentru chiriașii cheie, cu opțiuni de reînnoire limitate sau cu protecții contractuale slabe pentru proprietar;
  • clauze atipice foarte favorabile chiriașului (drepturi largi de denunțare, limitarea indexării, perioade îndelungate de rent-free sau discounturi care nu sunt reflectate în modelul financiar);
  • aranjamente informale (side letters, acorduri verbale) care modifică în fapt termenii economici ai contractelor.

Modalități de atenuare:

  • testarea modelului de business pe scenarii conservatoare de ocupare și chirie, cu estimarea costurilor de re-închiriere și a capexului pentru reconfigurări;
  • negocierea unor restructurări de lease (lease re-gearing) cu chiriașii cheie, paralel cu tranzacția, de exemplu, extinderea duratei contractelor în schimbul unor contribuții la fit-out sau a altor concesii;
  • utilizarea de mecanisme de preț variabil (earn-out, completion accounts) legate de performanța efectivă a NOI în perioada de după closing;
  • introducerea de declarații și garanții specifice privind inexistența side letters și acuratețea situațiilor de chirie și restanțe.

6. Risc de contraparte și risc de execuție

Red flags posibile:

  • situația financiară precară a vânzătorului, cu potențial de contestare ulterioară a tranzacției de către creditori sau de către un administrator judiciar;
  • structuri acționariare complexe, litigii intra-grup sau nealiniere între co-investitori asupra strategiei de exit;
  • proiecte care depind de multiple aprobări sau consimțăminte ale terților (bănci finanțatoare, autorități, vecini), cu risc ridicat de întârziere sau refuz.

Modalități de atenuare:

  • realizarea unui due diligence de contraparte asupra vânzătorului și stakeholderilor esențiali (verificări de credit, litigii, risc de insolvență);
  • structurarea tranzacției cu conturi escrow, garanții de la societatea-mamă sau drepturi de step-in, în funcție de specific;
  • în proiectele de dezvoltare, etapizarea investiției cu milestone-uri clare și drepturi de suspendare sau încetare în caz de neatingere a evenimentelor critice (autorizări, stadii de construcție).

De la checklist la closing: cum transformi due diligence-ul într-un avantaj

Un raport de due diligence pentru o proprietate comercială în România nu ar trebui să fie doar o listă lungă de probleme juridice teoretice. Pentru investitorii străini, valoarea reală constă în transformarea constatărilor juridice în decizii comerciale: preț, structură, alocare de risc și strategie de asset management.

Pentru a atinge acest obiectiv, investitorii ar trebui să:

  • definiească de la început apetitul de risc și obiectivele investiției (core, core-plus, value-add, opportunistic), astfel încât echipa juridică să poată calibra adâncimea verificărilor;
  • asigure o coordonare strânsă între consultanții juridici, tehnici, de mediu, fiscali și financiari, astfel încât concluziile fiecăruia să fie integrate într-o viziune coerentă asupra activului;
  • solicite inițial un red flag report concentrat pe potențiale deal-breakers, urmat de un raport detaliat pe măsură ce documentația se completează și se obțin răspunsuri de la autorități;
  • folosească proactiv concluziile due diligence-ului în negocierea prețului, a garanțiilor, indemnizațiilor și condițiilor suspensive, nu doar ca exercițiu formal bifat înainte de closing.

Mediul juridic românesc pentru proprietăți comerciale este, în mare măsură, aliniat standardelor UE, dar păstrează particularități locale privind practica de carte funciară, istoricul restituirilor, documentațiile de urbanism sau administrarea fiscală. Colaborarea cu consultanți care combină expertiza tehnică cu experiența practică locală este, de regulă, cea mai bună garanție că due diligence-ul devine un avantaj competitiv și nu doar o formalitate birocratică.

Surse orientative și lecturi suplimentare

De Alexandru Măglaș

Avocat titular al Măglaș Alexandru - Cabinet de Avocat
Telefon (Phone): +40 756 248 777
E-mail: alexandru@maglas.ro