Pentru investitorii străini, piața imobiliară românească poate părea, la prima vedere, bine așezată: un nou Cod civil, un sistem unitar de carte funciară și ani de creștere în marile orașe precum București, Cluj-Napoca, Timișoara sau Iași. Dincolo de broșuri lucioase și randări spectaculoase, unele proprietăți ascund însă riscuri juridice și practice foarte specifice contextului post-comunist. Ignorarea acestor riscuri sau aplicarea mecanică a modelelor de due diligence din Europa de Vest poate fi o greșeală scumpă.
Acest ghid se adresează investitorilor care vizează proprietăți imobiliare din România ce nu sunt „standard”: blocuri interbelice, case istorice, terenuri folosite în trecut de întreprinderi de stat, imobile care au trecut prin proceduri de retrocedare sau active cu coproprietari și moștenitori în străinătate. Scopul nu este să descurajăm, ci să arătăm cum o abordare riguroasă poate transforma un activ cu risc într-o investiție gestionabilă (și adesea foarte profitabilă).
Vom analiza patru teme principale:
- cum influențează legislația retrocedărilor actualii proprietari și tranzacțiile de astăzi;
- cum se verifică existența unor cereri de restituire și a litigiilor anterioare;
- cum pot afecta tranzacția coproprietatea și moștenitorii dispăruți sau stabiliți în străinătate;
- un checklist practic de due diligence pentru cumpărătorii străini care vizează proprietăți cu „istoric complicat”.
Analiza se bazează pe legislația română a retrocedărilor (în special Legea nr. 10/2001, Legea nr. 247/2005 și Legea nr. 165/2013), pe regulile Codului civil privind proprietatea și coproprietatea, precum și pe practica actuală în tranzacțiile imobiliare. Nu înlocuiește o opinie juridică specifică unui caz concret, dar vă ajută să puneți întrebările corecte și să identificați din timp principalele zone de risc.
Legile retrocedării și impactul lor asupra proprietarilor actuali
După 1989, România a adoptat mai multe valuri de legi pentru a trata proprietățile preluate abuziv de stat în perioada 1945–1989. Aceste acte au creat mecanisme de restituire și despăgubire care funcționează (cu întârzierile și reformele de rigoare) de peste două decenii. Deși o mare parte din proces este avansată, legislația retrocedărilor continuă să influențeze profilul de risc al multor proprietăți scoase la vânzare.
1. Contextul istoric pe scurt
Între 1945 și 1989, numeroase imobile din România au fost naționalizate, expropriate sau trecute în proprietatea statului sau a unor entități controlate de stat. Proprietarii privați au primit, de multe ori, despăgubiri simbolice sau deloc. După 1989, legislația a încercat să corecteze aceste nedreptăți. Cele mai relevante acte normative pentru imobilele urbane sunt:
- Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989 (clădiri și terenuri urbane);
- legile fondului funciar (Legea nr. 18/1991, Legea nr. 1/2000 și modificările ulterioare) privind terenurile agricole și forestiere;
- Legea nr. 247/2005, care a reformat sistemul și a introdus mecanisme de despăgubire pentru imobilele ce nu mai puteau fi restituite în natură;
- Legea nr. 165/2013, care a reorganizat procedurile, a impus termene și a introdus un sistem de puncte convertibile în bani sau acțiuni.
Aceste legi au oferit foștilor proprietari (sau moștenitorilor lor) dreptul la restituirea în natură a imobilelor, acolo unde era posibil, și dreptul la despăgubiri (de regulă prin puncte) acolo unde restituirea fizică nu mai era fezabilă.
2. Cum afectează legile retrocedării proprietarii de azi
Întrebarea-cheie pentru un cumpărător străin este: „Dacă achiziționez acest imobil, poate apărea ulterior cineva care să pretindă că trebuia să-i fie retrocedat și să încerce să-mi anuleze cumpărarea?”. Răspunsul scurt este că mare parte din proceduri sunt avansate, dar riscuri persistă, mai ales pentru anumite categorii de active.
Legile retrocedării afectează proprietarii actuali în mai multe feluri:
- Imobile deja retrocedate – imobilele restituite foștilor proprietari sau moștenitorilor, în baza Legii nr. 10/2001 sau a legilor fondului funciar. Teoretic, acestea sunt mai sigure, dar lanțul de proprietate după retrocedare trebuie verificat atent (inclusiv eventualele contestații ale deciziei de restituire).
- Imobile rămase la actualul proprietar, cu despăgubiri pentru foștii proprietari – acolo unde restituirea în natură nu a fost posibilă (imobil vândut chiriașilor, demolat, dezvoltat sau afectat de utilitate publică), foștii proprietari primesc despăgubiri, iar imobilul rămâne la titularul actual (stat sau proprietar privat). Riscul ține de soliditatea încadrării ca „nerecuperabil în natură”.
- Imobile încă aflate în proceduri – cazuri în care notificările în baza Legii nr. 10/2001 sau a legilor fondului funciar au fost depuse, dar procesul nu este finalizat, sau deciziile au fost atacate în instanță. Acestea sunt cele mai sensibile pentru investitori.
- Imobile „atinse” de retrocedări parțiale – terenuri mari, parcelate în timp, în care o parte a fost retrocedată și alte părți nu, sau unde limitele s-au modificat. Aici, documentația cadastrală și cea de urbanism trebuie corelate cu dosarele de retrocedare.
În practică, multe clădiri și terenuri urbane din zone centrale au făcut obiectul naționalizărilor și al unor cereri de retrocedare. Chiar dacă în cartea funciară lanțul de proprietate pare clar, verificarea atentă a istoricului retrocedărilor este esențială înainte de semnarea unui contract de vânzare-cumpărare.
3. De ce o carte funciară „curată” nu e întotdeauna suficientă
România folosește un sistem de carte funciară administrat de ANCPI (Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară). În principiu, înscrierile din cartea funciară se bucură de prezumția de exactitate și opozabilitate. În special pentru imobile vechi, cartea funciară nu surprinde însă întotdeauna întreaga poveste a retrocedării.
Problemele tipice includ:
- Înscrieri întârziate sau incomplete – deciziile de restituire sau de acordare a despăgubirilor pot exista în dosare administrative, fără a fi încă integral reflectate în cartea funciară;
- Omiterea mențiunii unor cereri – simpla depunere a unei notificări de restituire nu produce automat o notare în cartea funciară; multe cereri depuse în primii ani de aplicare a Legii nr. 10/2001 au fost tratate doar la nivelul primăriilor;
- Titluri suprapuse – din cauza erorilor sau a complexității reformelor, există situații în care aceeași suprafață (sau porțiuni suprapuse) apare în lanțuri de proprietate diferite, înregistrate cadastral;
- Înscrieri lacunare privind litigii – mențiunile generice de tipul „cerere în baza Legii nr. 10/2001” sau „notare litigiu” trebuie interpretate corect: ce s-a cerut, de către cine și cu ce rezultat?
De aceea, practica românească de due diligence combină verificarea cărții funciare cu analiza dosarelor administrative de retrocedare și cu verificări în arhivele instanțelor. Abia când toate cele trei „surse” converg, cumpărătorul se poate apropia de un nivel acceptabil de confort.
4. Riscuri reziduale: mai este „activă” retrocedarea?
Legea nr. 165/2013 a urmărit închiderea unui proces de retrocedare care părea fără sfârșit, prin termene și prin centralizarea despăgubirilor la Autoritatea Națională pentru Restituirea Proprietăților. Multe proceduri locale sunt închise, dar nu toate. Pot exista în continuare litigii privind:
- încadrarea unui imobil ca „nerestituibil în natură”;
- domeniul și limitele imobilului ce trebuia restituit;
- valoarea despăgubirilor acordate.
Pentru cumpărătorii străini, concluzia este că orice referire la retrocedări în istoricul unui imobil trebuie tratată ca semnal de alarmă, nu neapărat ca motiv automat de renunțare. Cu o analiză documentară serioasă și clauze contractuale adecvate, riscul poate fi adesea gestionat. Ceea ce nu este prudent este să presupuneți că „dacă e în cartea funciară, sigur e în regulă”, în special pentru imobile cu trecut complex.
Cum verifici existența cererilor anterioare și a litigiilor
Un due diligence imobiliar solid în România nu se oprește la extrasul de carte funciară. Pentru proprietățile cu istoric complicat, trebuie investigat ce s-a întâmplat înainte de înscrierile actuale și dacă există revendicări care nu au ajuns încă în cartea funciară. Procesul are mai multe componente.
1. Cartea funciară și documentația cadastrală
Punctul de plecare rămâne extrasul de carte funciară pentru informare și documentația cadastrală aferentă. Acestea indică:
- descrierea imobilului (suprafață, categorie de folosință, construcții);
- proprietarul actual și, după caz, coproprietarii și cotele lor;
- sarcinile înscrise (ipoteci, servituți, promisiuni de vânzare notate, contracte de închiriere pe termen lung, sechestre);
- mențiuni privind litigii, cereri de retrocedare sau aplicabilitatea unor legi speciale.
Pentru imobile cu istorie lungă, este esențial să vedeți nu doar situația la zi, ci și istoricul înscrierilor: proprietarii succesivi, dezmembrările și comasările de parcele, momentul în care au intervenit modificările. Uneori, acest lucru presupune obținerea unui extras istoric sau consultarea vechilor cărți funciare în format fizic la oficiul de cadastru.
Semnale de alarmă în cartea funciară și în documentația cadastrală includ:
- mențiuni exprese privind „Legea nr. 10/2001” sau alte acte de retrocedare;
- notări de litigii sau de hotărâri judecătorești (în special privind proprietatea sau limitele);
- corecții recente ale suprafeței sau limitelor, fără explicații convingătoare;
- mai multe numere cadastrale pentru ceea ce, în fapt, pare un singur imobil.
2. Dosarele de retrocedare la autoritățile locale
Majoritatea cererilor de retrocedare urbană în baza Legii nr. 10/2001 au fost gestionate de primării sau de alte autorități locale în calitate de „deținători” ai imobilelor. Acestea păstrează dosare cu notificările depuse, actele doveditoare, deciziile de restituire sau respingere, corespondența cu Autoritatea Națională pentru Restituirea Proprietăților și eventuale tranzacții.
Când există indicii că un imobil are istoric de retrocedare, due diligence-ul juridic ar trebui să includă o adresă formală către autoritatea locală competentă, prin care să se solicite:
- dacă au fost depuse notificări în baza legilor de restituire pentru adresa respectivă (identificabilă și prin vechi repere cadastrale);
- dacă da, ce decizii s-au emis (restituire în natură, respingere, despăgubire, soluții mixte);
- dacă există decizii în prezent contestate în instanță;
- dacă există dosare încă nesoluționate.
Răspunsurile pot întârzia și pot fi incomplete; uneori este nevoie de consultarea fizică a dosarului. Chiar și așa, acest pas oferă un nivel suplimentar de confort față de simpla verificare a cărții funciare.
3. Verificări în arhivele instanțelor
A treia componentă o reprezintă verificarea eventualelor litigii privind proprietatea, retrocedarea, limitele sau alte aspecte conexe. Portalul instanțelor din România permite căutări după numele părților și, în unele cazuri, după obiectul sau adresa cauzei.
În practică, un avocat specializat în imobiliare va:
- căuta numele vânzătorului (și, unde este cazul, al foștilor proprietari) în portal pentru cauze cu obiect imobiliar;
- corobora, pe cât posibil, cu căutări după adresă sau vechi identificatori cadastrali;
- solicita copii ale hotărârilor relevante și, la nevoie, consultarea dosarelor în arhiva instanței.
Nu toate cauzele vechi sunt digitizate complet, iar unele litigii mai vechi pot fi vizibile doar în arhive fizice. Chiar și așa, aceste verificări scot adesea la lumină apeluri sau recursuri încă nesoluționate, care nu au generat încă o hotărâre definitivă, dar pot afecta tranzacția dacă nu sunt identificate la timp.
4. Vânzătorii, chiriașii și vecinii ca surse de informație
Pe lângă sursele formale, există și surse „informale”, care pot semnala riscuri ascunse:
- Vânzătorii pot și trebuie întrebați expres (și în scris) despre orice cereri de retrocedare, litigii cu vecinii privind limitele sau accesul, încercări ale moștenitorilor de a ataca tranzacții anterioare.
- Chiriașii sau ocupanții pot cunoaște conflicte de familie, foste vizite ale foștilor proprietari, corespondență judiciară primită la adresă.
- Vecinii, mai ales în cartiere vechi, știu adesea foarte multe despre istoria clădirii sau a terenului, inclusiv despre „cine s-a judecat cu cine” de-a lungul anilor.
Aceste canale informale nu înlocuiesc verificările juridice, dar pot orienta investigația către anumite perioade sau persoane și pot sugera dosare care nu sunt încă reflectate complet în registrele oficiale.
5. Exemplu: clădirea „liniștită” cu trecut agitat
Imaginați-vă că vreți să cumpărați un bloc interbelic în centrul Bucureștiului, complet închiriat, cu un extras de carte funciară aparent impecabil: proprietar actual – o societate privată, fără ipoteci, fără litigii notate. În cadrul due diligence-ului, avocatul transmite adrese către primărie și descoperă că imobilul a fost naționalizat în 1950, că au fost depuse mai multe notificări în baza Legii nr. 10/2001, că primăria le-a respins inițial, dar că o parte dintre moștenitori au obținut hotărâri judecătorești de restituire parțială.
Unele apartamente au fost deja restituite și apoi vândute mai departe. Altele fac obiectul unor procese în curs, în care instanțele vor decide dacă moștenitorii au dreptul la restituire în natură sau doar la despăgubiri în puncte. Proprietarul actual a cumpărat imobilul de la o entitate de stat în anii 1990 și este implicat în mai multe litigii cu foștii proprietari.
La suprafață, nimic din cartea funciară nu anunța această complexitate. Fără verificarea dosarelor de retrocedare și a portalului instanțelor, ați fi fost pe cale să cumpărați o clădire din care mai multe apartamente ar fi putut fi restituite moștenitorilor, cu impact major asupra veniturilor de chirie și a modelului de business.
Coproprietate și moștenitori lipsă în străinătate
O altă componentă clasică a „istoricului complicat” este coproprietatea. Multe imobile românești aparțin mai multor moștenitori ca și coproprietari, unii dintre ei fiind stabiliți în străinătate. Codul civil permite coproprietatea, dar impune reguli stricte cu privire la modul în care coproprietarii pot dispune de întregul imobil.
1. Noțiuni de bază privind coproprietatea
Potrivit Codului civil, coproprietatea este situația în care două sau mai multe persoane au drept de proprietate, simultan, asupra aceluiași bun, fiecare cu o cotă ideală (fracție sau procent). Beneficiile și sarcinile se împart proporțional, dar anumite acte juridice necesită unanimitate.
În special, vânzarea întregului imobil presupune, de regulă, acordul tuturor coproprietarilor. Un coproprietar nu poate transmite mai multe drepturi decât deține. Dacă un contract de vânzare este semnat doar de unii coproprietari, cumpărătorul dobândește, în cel mai bun caz, cotele acestora, nu un drept de proprietate exclusiv, cu toate libertățile aferente, până când nu se realizează o dezmembrare sau o consolidare ulterioară (prin partaj sau uzucapiune).
Coproprietatea poate apărea din numeroase cauze: succesiuni nepartajate, donații către mai mulți copii, achiziții comune de către soți sau parteneri, retrocedări parțiale în favoarea unora dintre moștenitori etc. Din perspectiva unui investitor, coproprietatea nu este, în sine, un motiv de refuz, dar trebuie cartografiată și înțeleasă.
2. Problema moștenitorilor „dispăruți” sau necunoscuți
În imobilele cu istoric lung, este frecvent să întâlnim situații în care unul sau mai mulți moștenitori locuiesc în străinătate, nu mai pot fi contactați sau au decedat fără ca succesiunea să fi fost clarificată în România. Uneori, vânzătorul este doar un moștenitor (de pildă, un nepot) care susține că „reprezintă familia”, dar nu are procură sau mandat judiciar.
Riscurile majore includ:
- titlu incomplet – dacă doar un moștenitor vinde și ceilalți nu au renunțat formal sau nu și-au cedat cota, titlul cumpărătorului devine parțial, lăsând loc unor revendicări viitoare;
- moștenitori descoperiți după tranzacție – un descendent îndepărtat care locuiește în alt stat poate deschide ulterior succesiunea și pretinde o cotă parte din imobil, atacând vânzări anterioare;
- procure invalide – procurile date în străinătate trebuie să respecte formalitățile românești (autentificare, apostilă sau supralegalizare consulară, traducere autorizată); dacă aceste cerințe nu sunt respectate, actul poate fi vulnerabil.
Riscurile sunt mai accentuate acolo unde familiile au fost dislocate în perioada comunistă sau imediat după, sau unde proprietarii au emigrat cu decenii în urmă și au descendenți în mai multe jurisdicții.
3. Instrumente juridice pentru gestionarea coproprietății și a moștenitorilor absenți
Dreptul român oferă câteva mecanisme care pot ajuta la „curățarea” situațiilor de coproprietate, de exemplu:
- proceduri succesorale – moștenitorii pot deschide sau finaliza succesiunea la notar sau în instanță, pentru a clarifica cotele fiecăruia. Documentele străine (testamente, certificate de moștenitor emise în alte state) pot fi recunoscute și folosite în România, cu respectarea formalităților;
- partaj judiciar – coproprietarii pot cere instanței împărțirea bunului sau atribuirea lui în întregime unuia, cu plata unei sulte către ceilalți. În anumite condiții, refuzul nejustificat al unui coproprietar sau absența îndelungată poate fi depășită prin hotărâre judecătorească;
- numirea unui curator pentru persoana absentă – dacă un coproprietar are domiciliul necunoscut, instanța poate numi un curator care să îl reprezinte în anumite proceduri (de exemplu, într-un partaj). Curatorul nu poate vinde imobilul, dar poate facilita clarificarea situației juridice;
- uzucapiunea (prescripția achizitivă) – în condiții strict reglementate, o persoană care a posedat un imobil în mod continuu, netulburat, public și cu intenția de proprietar timp de un anumit număr de ani poate dobândi proprietatea prin uzucapiune. Este un mecanism complex, care presupune, de obicei, o hotărâre judecătorească pentru a fi sigur pentru investitori.
Din perspectivă tranzacțională, aceste instrumente sunt utile în principal pentru pregătirea imobilului pentru vânzare. Ca și cumpărător, este, de regulă, mai înțelept să solicitați vânzătorului să clarifice coproprietatea înainte de închidere (de exemplu, prin finalizarea unei succesiuni sau a unui partaj), decât să încercați să reparați situația după ce ați plătit prețul.
4. Semnale de alarmă în situații de coproprietate
În analiza unei proprietăți cu mai mulți coproprietari sau cu istoric de familie complicat, investitorii ar trebui să fie atenți la:
- liste lungi de coproprietari în cartea funciară, unii cu domiciliu necunoscut sau în străinătate;
- neconcordanțe între lista de moștenitori indicată de vânzător și cea din actele oficiale;
- procure vechi de mulți ani, fără informații la zi despre titular (dacă mai este în viață, dacă mai are capacitate);
- „înțelegeri de familie” nesemnate la notar, simple înscrisuri sub semnătură privată sau chiar înțelegeri verbale;
- posibili moștenitori (copii, soți) care nu apar deloc în documentele prezentate.
Oricare dintre aceste elemente justifică investigații suplimentare și, de regulă, clauze contractuale specifice (garanții, despăgubiri, rețineri de preț).
Checklist practic de due diligence pentru cumpărătorii străini
Cum poate fi tradusă această complexitate juridică într-un plan practic de due diligence? Lista de mai jos nu este exhaustivă, dar reflectă pașii utilizați, în mod curent, în tranzacții sofisticate cu imobile cu „istoric complicat”.
1. Pre-selecție și screening de risc
Înainte de a investi timp și resurse considerabile, este util un screening de risc pentru a decide dacă merită sau nu un due diligence complet. În această etapă se pot:
- obține un extras simplu de carte funciară și plan cadastral pentru imobil;
- solicita vânzătorului copii după principalele acte de proprietate și, dacă există, după deciziile de retrocedare sau privatizare;
- verifica informațiile urbanistice (regim de înălțime, zonare, eventual statut de monument istoric);
- cere avocatului o opinie preliminară privind riscurile specifice zonei sau tipului de imobil (de exemplu, cartiere cunoscute pentru litigii de retrocedare).
Dacă screening-ul inițial relevă multiple semnale de alarmă (de exemplu, litigii în curs și dosare de retrocedare nefinalizate), se pot negocia un termen mai lung de due diligence, ajustări de preț sau chiar renunțarea timpurie la tranzacție.
2. Documentația juridică de bază
Pentru imobilele care trec de screening, pachetul de bază de due diligence ar trebui să includă cel puțin:
- extrase de carte funciară actualizate pentru fiecare număr cadastral (ideal, și extrase istorice);
- plan cadastral și documentație tehnică pentru confirmarea limitelor, suprafețelor și amprentei construcțiilor;
- lanțul de proprietate înapoi, pe cât posibil, până la începutul anilor 1990 (sau mai devreme, dacă se poate): contracte de vânzare, donații, certificate de moștenitor, hotărâri judecătorești, decizii de retrocedare, documente de privatizare;
- documente de urbanism și autorizare – planuri urbanistice, certificate de urbanism, autorizații de construire și de funcționare, acte privind regimul monumentelor istorice;
- contracte de închiriere și acte privind ocuparea pentru clădirile închiriate, inclusiv drepturi de preempțiune sau locațiuni pe termen lung care pot limita flexibilitatea de dezvoltare.
Pentru clădirile vechi din centrele orașelor, este de așteptat ca lanțul de proprietate să includă multiple transferuri, retrocedări sau privatizări. Obiectivul este să verificați validitatea fiecărui transfer și coerența ansamblului.
3. Verificări privind retrocedările și litigiile
Pentru a adresa riscurile de retrocedare și litigii, due diligence-ul ar trebui să includă:
- adrese oficiale către autoritățile locale (primărie, consiliu județean) pentru a confirma existența și stadiul cererilor de retrocedare și al deciziilor privind imobilul;
- căutări în portalul instanțelor pentru cauze privind proprietatea, retrocedarea, exproprierea sau limitele, în care figurează actualul și foștii proprietari;
- obținerea de copii după hotărârile relevante, tranzacții judiciare sau decizii administrative și analiza efectelor lor asupra tranzacției;
- verificarea caracterului definitiv și executoriu al hotărârilor (dacă mai există sau nu căi de atac pendinte).
Dacă sunt identificate riscuri serioase (de exemplu, procese în curs prin care foștii proprietari cer restituirea în natură), cumpărătorul are, în esență, trei opțiuni: (i) renunțarea la tranzacție, (ii) structurarea acesteia în etape, cu condiții suspensive, sau (iii) negocierea unor garanții și despăgubiri contractuale puternice, susținute de garanții reale sau sume în escrow.
4. Analiza coproprietății și a succesiunilor
În prezența coproprietății și a moștenitorilor cu domiciliul în străinătate, due diligence-ul ar trebui să:
- cartografieze toți coproprietarii și cotele lor, pe baza cărții funciare și a certificatelor de moștenitor;
- verifice identitatea și capacitatea tuturor coproprietarilor, inclusiv dacă sunt în viață și dacă sunt reprezentați legal (prin procuri valabile);
- analizeze actele străine (testamente, certificate de moștenitor, procuri) sub aspectul validității în dreptul român (apostilă/supralegalizare, traduceri, respectarea formei);
- verifice existența unor litigii de familie (anularea certificatelor de moștenitor, contestarea unor vânzări, acțiuni în reducerea liberalităților etc.);
- evalueze dacă sunt necesare formalități prealabile în sarcina vânzătorului (finalizare succesiune, partaj, rectificări de carte funciară).
În practică, cumpărătorii instituționali solicită frecvent ca vânzătorul să livreze un imobil cu „coproprietate curățată”: fie semnează toți coproprietarii, fie un partaj prealabil atribuie imobilul integral vânzătorului. Dacă acest lucru nu este posibil, structura tranzacției trebuie adaptată pentru a nu expune cumpărătorul unor riscuri necontrolabile.
5. Protecții contractuale în contractul de vânzare-cumpărare
Niciun due diligence nu poate elimina riscul în proporție de 100%. De aceea, protecțiile contractuale joacă un rol central în tranzacțiile cu imobile cu istoric complicat. Clauzele uzuale includ:
- declarații și garanții extinse privind dreptul de proprietate, inexistența unor cereri sau litigii nedezvăluite, situația retrocedărilor, situația coproprietății;
- garanții specifice pentru riscurile identificate (de exemplu, un litigiu în curs, pentru care vânzătorul se obligă să despăgubească cumpărătorul dacă titlul este afectat);
- condiții suspensive care obligă vânzătorul să obțină anumite acte, decizii definitive sau rectificări de carte funciară înainte de închidere;
- rețineri de preț sau conturi escrow – o parte din preț este reținută pentru o anumită perioadă, pentru a acoperi eventuale pretenții legate de istoricul imobilului;
- drepturi de rezoluțiune dacă apar riscuri majore între semnare și închidere.
Notarii publici se concentrează, în principal, pe validitatea formală a actului și pe posibilitatea înscrierii în cartea funciară. De regulă, avocatul cumpărătorului este cel care concepe aceste protecții și se asigură că sunt compatibile cu normele imperative și practica notarială.
6. Rolul consultanților locali și coordonarea transfrontalieră
Pentru un investitor străin, o tranzacție reușită presupune, de obicei, o echipă mică, dar bine coordonată, de consultanți:
- un avocat specializat în imobiliare în România, care coordonează due diligence-ul, negocierea și structurarea tranzacției;
- un notar public, implicat din timp, care clarifică cerințele pentru autentificare și înscrierea în cartea funciară;
- experți tehnici (arhitecți, topografi) care verifică coerența între documentația cadastrală și situația din teren și compatibilitatea cu planurile de dezvoltare;
- consultanți fiscali, mai ales când se folosesc structuri de holding transfrontaliere sau tranzacția face parte dintr-o reorganizare mai amplă.
Pentru imobile cu moștenitori în străinătate, pot fi necesari și avocați din jurisdicțiile respective, pentru a obține și valida acte succesorale, testamente sau procure în forma acceptată de autoritățile române. Cu cât istoricul este mai complicat, cu atât este mai importantă coordonarea timpurie.
7. O abordare simplă de rating al riscului
Având atâția factori de analizat, este utilă o clasificare simplă a imobilelor, în cursul due diligence-ului, de tip „semafor”:
- Verde – fără urme de cereri de retrocedare, carte funciară curată, lanț de proprietate coerent, fără probleme de coproprietate, fără litigii pendinte relevante. Imobile apropiate de „standard”.
- Galben – istoric de retrocedare sau mici probleme de coproprietate, dar bine documentate și cu risc gestionabil; se poate merge înainte cu protecții contractuale și, eventual, rețineri modeste de preț.
- Roșu – litigii majore de retrocedare, coproprietate neclară, goluri evidente în lanțul de proprietate sau risc contencios foarte ridicat. Aceste imobile sunt potrivite doar pentru investitori cu apetit mare de risc și capacitate locală semnificativă, sau după îndeplinirea unor condiții suspensive consistente.
O astfel de clasificare ajută comitetele de investiții să înțeleagă de ce două clădiri, asemănătoare ca localizare și suprafață, pot avea profiluri de risc juridic foarte diferite și, în consecință, prețuri și așteptări de randament diferite.
Concluzie: cum transformi complexitatea în oportunitate
Cumpărarea de imobile în România cu „istoric complicat” nu este pentru toată lumea. Presupune navigarea prin legislația retrocedărilor, înțelegerea structurii de coproprietate modelată de decenii de evenimente familiale și migrație, precum și gestionarea golurilor și incoerențelor din documentația istorică.
Cu abordarea potrivită, complexitatea se poate transforma însă în oportunitate. Mulți investitori locali evită astfel de active pentru că par prea riscante sau consumatoare de timp. Cumpărătorii străini care investesc în due diligence juridic și tehnic de calitate, lucrează cu consultanți români experimentați și structurează tranzacțiile cu grijă pot valorifica active pe care alții le ignoră.
Cheia este să tratați istoricul imobilului ca parte integrantă a tezei de investiție, nu ca o problemă de rezolvat în ultimul moment. Dacă înțelegeți unde se află procesul de retrocedare, cine sunt adevărații proprietari (inclusiv moștenitori din străinătate) și ce litigii există sau pot apărea, puteți decide informat: ce preț plătiți, ce protecții cereți și când este cazul să renunțați la un deal care pur și simplu nu poate fi reparat.
Într-o piață în care clădirile istorice unice și terenurile urbane bine amplasate devin tot mai rare, capacitatea de a gestiona complexitatea juridică este un avantaj competitiv. Sistemul juridic românesc, deși uneori lent, oferă instrumente pentru clarificarea și protejarea dreptului de proprietate. Folosite inteligent, aceste instrumente permit investitorilor străini să construiască portofolii în locații de prim rang, menținând sub control riscurile de retrocedare și coproprietate.
Surse și resurse utile
- Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989
- Legea nr. 165/2013 privind măsurile pentru finalizarea procesului de restituire a imobilelor preluate în mod abuziv în perioada regimului comunist
- Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției (Titlul VII – despăgubirea pentru imobilele ce nu pot fi restituite în natură)
- Codul civil – Cartea a III-a, Despre bunuri, drepturi reale și posesie
- ANCPI – extras de carte funciară pentru informare (serviciu online)
- Portalul instanțelor de judecată din România – căutare dosare publice
