În acest articol vei găsi o prezentare clară a celor mai frecvente litigii cu asociațiile de proprietari, explicate pe înțelesul tuturor, cu trimiteri la legislație și cu pași concreți pentru proprietari și administratori.
1. Ce reglementează Legea 196/2018
Legea nr. 196/2018 stabilește:
- cum se înființează și se înregistrează o asociație de proprietari;
- drepturile și obligațiile proprietarilor, ale asociației, ale președintelui, administratorului și cenzorului;
- regulile privind cheltuielile comune și modul de repartizare a acestora;
- regulile privind convocarea adunării generale și adoptarea hotărârilor;
- posibilitatea aplicării penalităților, acțiunile în instanță și ipoteca legală a asociației asupra apartamentelor restanțierilor.
Textul actualizat al legii poate fi consultat online, împreună cu numeroase comentarii practice și articole explicative, pe site-uri precum Avocatnet.ro sau Asociatii360.ro, utile pentru înțelegerea situațiilor concrete.
2. Cheltuielile asociației: cum se calculează și de ce apar conflicte
2.1. Tipuri de cheltuieli
În principiu, legea distinge între mai multe categorii de cheltuieli, fiecare cu propriul criteriu de repartizare:
- cheltuieli pe număr de persoane – apă rece/caldă, colectare deșeuri, iluminat casa scării, deratizare, acolo unde nu există contorizare individuală;
- cheltuieli pe consumuri individuale – încălzire cu repartitoare, apă contorizată pe apartament, energie electrică individuală, în funcție de aparatele de măsură;
- cheltuieli pe cota-parte indiviză – reparații structurale, lucrări la acoperiș, fațadă, lift, alte elemente ale proprietății comune;
- cheltuieli pe beneficiari – servicii sau lucrări care privesc doar o scară sau un grup de apartamente.
Modul concret de repartizare trebuie să fie prevăzut în hotărârile adunării generale și/sau în regulamentul condominiului și nu poate încălca dispozițiile din Legea 196/2018.
2.2. Listele de întreținere și dreptul la explicații
Legea recunoaște proprietarilor dreptul de a fi informați și de a primi explicații cu privire la modul de calcul al cheltuielilor. Ai dreptul:
- să soliciți, în scris, copii după documentele pe baza cărora au fost întocmite listele (facturi, contracte, situații de plată);
- să contești în scris suma de plată (cota ta de contribuție) în termen de 10 zile de la afișarea listei;
- să primești răspuns în scris, în termen de 10 zile, de la președintele asociației.
Contestația verbală nu este suficientă, dacă vrei să îți poți susține ulterior poziția în fața instanței. Este important să formulezi o contestație scrisă, cu explicații și dovezi, și să păstrezi dovada depunerii (număr de înregistrare, confirmare poștală etc.).
2.3. Penalități pentru întârziere
Asociația poate aplica penalități pentru întârzieri, dar numai în limitele prevăzute de lege:
- penalitățile zilnice nu pot depăși 0,2% pe zi din suma restantă;
- se pot aplica doar după 30 de zile de la termenul scadent;
- suma totală a penalităților nu poate depăși valoarea datoriei principale.
Dacă penalitățile depășesc aceste limite sau sunt calculate greșit, ele pot fi contestate atât pe cale internă (la asociație), cât și în instanță.
3. Adunarea generală și hotărârile asociației
3.1. Cum se iau deciziile
Adunarea generală este organul suprem de decizie. Prin ea se aprobă bugetul de venituri și cheltuieli, lucrările importante (reparații, reabilitări, modernizări), regulamentul condominiului, alegerea și revocarea președintelui, administratorului și cenzorului.
Convocarea trebuie făcută cu respectarea termenelor și procedurilor prevăzute în lege și în actele interne: afișarea convocatorului, indicarea clară a ordinii de zi, menționarea locului, datei și orei. Nerespectarea acestor cerințe este un motiv frecvent de contestare a hotărârilor.
3.2. Cvorum și majorități
Adunarea generală poate adopta hotărâri dacă este prezentă majoritatea proprietarilor membri ai asociației, personal sau prin reprezentanți împuterniciți în scris. Pentru anumite decizii (de exemplu, lucrări de mare amploare, contractarea unui credit) legea impune majorități calificate (de regulă, două treimi din numărul total de proprietari).
Hotărârile sunt consemnate într-un proces-verbal, se semnează și se afișează la avizier, devenind opozabile tuturor proprietarilor, inclusiv celor care nu au participat la ședință.
4. Cum contești listele de cheltuieli și hotărârile asociației
4.1. Pașii pentru contestarea listelor
Procedura recomandată pentru listele de întreținere este:
- Verifici lista imediat după afișare și notezi elementele discutabile.
- În 10 zile, depui o contestație scrisă, explicând ce sume contești și de ce.
- Ceri număr de înregistrare sau trimiți prin poștă cu confirmare de primire.
- Aștepți răspunsul scris al președintelui (termen tot 10 zile).
- Dacă nu ești mulțumit, sesizezi cenzorul/comisia de cenzori și compartimentul de specialitate din primărie.
- Ca ultim pas, poți introduce acțiune în instanță pentru recalcularea sumelor sau anularea modului de repartizare.
4.2. Contestarea hotărârilor adunării generale
Dacă o hotărâre este contrară legii, statutului sau acordului de asociere sau îți prejudiciază interesele legitime, o poți ataca în instanță. Legea 196/2018 nu mai prevede un termen special scurt (cum era vechiul termen de 45 de zile), astfel că se aplică, în principiu, termenul general de prescripție de 3 ani din Codul civil pentru nulitatea relativă. Pentru nulitatea absolută (încălcarea unor norme imperative esențiale), acțiunea este în principiu imprescriptibilă.
În practică, este recomandabil să formulezi acțiunea cât mai curând după adoptarea și afișarea hotărârii, pentru a limita efectele deciziei contestate și pentru a nu lăsa să se acumuleze prejudicii.
5. Neplata întreținerii și executarea silită
Dacă un proprietar acumulează restanțe și nu reacționează la notificările asociației, președintele poate introduce acțiune în instanță pentru recuperarea sumelor, după împlinirea termenelor prevăzute de lege (în practică, după circa 60–90 de zile de la scadență). Acțiunea este scutită de taxă de timbru.
Hotărârea judecătorească obținută poate fi pusă în executare silită: poprire pe venituri, executare asupra bunurilor mobile și, în cazuri grave, executare silită imobiliară asupra apartamentului. Asociația beneficiază de o ipotecă legală asupra apartamentelor și de un privilegiu asupra bunurilor mobile ale proprietarilor pentru sumele datorate.
De aceea, este esențial ca proprietarii să nu lase restanțele să se acumuleze și, dacă au probleme financiare, să discute din timp cu asociația pentru reeşalonare sau alte soluții amiabile.
6. Transparență și acces la documente
Un motiv major de conflict îl reprezintă lipsa de transparență. Proprietarii au dreptul legal:
- să consulte și să primească copii după contractele încheiate de asociație (administrare, furnizare utilități, lucrări etc.);
- să vadă facturile, chitanțele, extrasele de cont;
- să primească copii după procesele-verbale ale adunărilor generale;
- să ceară explicații privind orice sumă înscrisă pe listele de întreținere.
Refuzul administratorului sau al președintelui de a oferi astfel de informații poate atrage amenzi contravenționale și, la nevoie, acțiuni în instanță pentru obligarea la comunicarea documentelor.
7. Întrebări frecvente (FAQ)
1. În cât timp pot contesta o hotărâre a adunării generale?
Legea 196/2018 nu mai prevede un termen special scurt pentru contestarea hotărârilor. În lipsa unui termen special, se aplică regulile generale ale Codului civil: pentru nulitate relativă, termenul este de regulă 3 ani, iar pentru nulitate absolută acțiunea este, în principiu, imprescriptibilă. Practic, este bine să acționezi cât mai repede după afișarea procesului-verbal.
2. Ce pot face dacă nu sunt de acord cu lista de întreținere?
Ai la dispoziție 10 zile de la afișarea listei pentru a depune o contestație scrisă la asociație. Președintele trebuie să răspundă în 10 zile. Dacă problema nu se rezolvă, poți sesiza cenzorul, compartimentul de specialitate din cadrul primăriei și, în ultimă instanță, instanța de judecată.
3. Poate asociația să îmi oprească apa sau căldura dacă am datorii?
Legea 196/2018 nu conferă asociației un drept general de a „tăia” utilitățile individual, ci o îndreptățește să aplice penalități, să acționeze în instanță și să urmărească executarea silită. Suspendarea furnizării apei, căldurii sau altor servicii depinde de contractele cu furnizorii și de legislația specială aplicabilă acelor servicii, nu de o simplă hotărâre a asociației.
4. Pot fi executat silit pentru datorii la întreținere?
Da. Dacă restanțele depășesc termenele legale și, după notificări, nu sunt plătite, asociația poate obține în instanță o hotărâre prin care ești obligat la plată. Această hotărâre poate fi pusă în executare silită prin poprire, urmărire a bunurilor mobile sau chiar executare asupra apartamentului, având în vedere ipoteca legală a asociației.
5. Ce fac dacă administratorul refuză să îmi arate documentele asociației?
Poți formula o cerere scrisă prin care soliciți documentele dorite, cu indicarea temeiului legal (dreptul de informare al proprietarilor). Dacă refuzul persistă, sesizezi cenzorul/comisia de cenzori și compartimentul de specialitate din cadrul primăriei. În ultimă instanță, poți introduce o acțiune în instanță pentru obligarea asociației să îți comunice documentele și, eventual, pentru repararea prejudiciului produs.
