Punerea în executare a convențiilor de coproprietate și a drepturilor de preempțiune privind imobile din România cu coproprietari în străinătate

Imobilele din România ajung foarte des în coproprietate după moșteniri, divorțuri sau investiții comune. Când o parte dintre coproprietari locuiesc în străinătate (diaspora, familii mixte, investitori străini), decizii aparent simple privind folosința, închirierea sau vânzarea devin complicate – nu pentru că dreptul român nu ar avea instrumente, ci pentru că aceste instrumente trebuie adaptate la distanță, jurisdicții diferite și reguli de comunicare transfrontalieră.

Articolul de față examinează cum pot fi structurate convențiile dintre coproprietari, cum funcționează drepturile legale și contractuale de preempțiune, cum se notifică în mod valabil coproprietarii care trăiesc în afara României și ce opțiuni de litigiu există atunci când convențiile sunt încălcate. Accentul este practic: ce trebuie scris în contracte, ce trebuie dovedit în instanță și ce se poate, în mod realist, executa atunci când nu toți coproprietarii sunt fizic în România.

Aranjamente contractuale între coproprietari (folosință, vânzare, buy-out)

1. Coproprietatea în dreptul român – cadrul legal pe care construiești

Dreptul român distinge între coproprietatea obișnuită (coproprietate pe cote-părți) și proprietatea comună în devălmășie (de exemplu, în anumite situații matrimoniale). În majoritatea cazurilor extra-matrimoniale – frați care moștenesc un apartament, mai mulți investitori care cumpără un imobil – discutăm despre coproprietate obișnuită. Codul civil (art. 634–645) reglementează modul de folosință a bunului comun, administrarea și actele de dispoziție. Coproprietatea obișnuită este prezumată a fi egală între coproprietari dacă nu se dovedește un alt raport de cote, iar fiecare coproprietar are atât o cotă ideală (fracțiune din valoare), cât și un drept de folosință asupra întregului imobil, proporțional cu cota sa și cu respectarea drepturilor celorlalți.

În mod implicit, Codul civil stabilește:

• reguli privind modul în care se stabilește folosința bunului comun sau, în lipsă de acord, cum este ea determinată de instanță (art. 639);
• reguli privind actele de conservare, administrare și dispoziție (art. 640–641);
• posibilitatea de a regla coproprietatea printr-o convenție de coproprietate (contract de administrare / convenție de coproprietate), care poate fi înscrisă și în cartea funciară atunci când bunul este imobil.

În practică, dacă coproprietarii locuiesc în țări diferite, a te baza doar pe regulile supletive din lege este riscant. Legea oferă un cadru de bază, dar nu răspunde la întrebări cotidiene precum: Cine se ocupă de chiriași? În cât timp trebuie să răspundă un coproprietar din străinătate la o ofertă? Ce se întâmplă dacă unul dintre coproprietari nu mai plătește impozitele sau reparațiile? Aceste probleme sunt cel mai bine gestionate printr-o convenție scrisă detaliată.

2. Convenții între coproprietari privind folosința (partajul folosinței)

Codul civil permite în mod expres coproprietarilor să stabilească modul de folosință a bunului comun – așa-numitul „partaj al folosinței” – fără a pune capăt coproprietății. Dacă nu se ajunge la o înțelegere, orice coproprietar poate cere instanței să împartă folosința.

Pentru coproprietarii care locuiesc în străinătate, o convenție scrisă privind folosința este aproape esențială. Clauzele obișnuite includ:

• Zone de folosință exclusivă: pentru o casă sau un teren, convenția poate aloca camere, etaje sau loturi (de exemplu, „A folosește apartamentul 1, B folosește apartamentul 2, cu acces comun la curte”). Vorbim în continuare de folosință, nu de împărțirea dreptului de proprietate.
• Folosință prin rotație: pentru case de vacanță, convenția poate aloca, prin calendar, săptămâni sau luni pe an fiecărui coproprietar, cu reguli de schimb și priorități.
• Reguli privind oaspeții și subînchirierea: dacă un coproprietar poate găzdui oaspeți pe termen lung, dacă poate închiria în regim hotelier (tip Airbnb) sau pe termen lung și în ce condiții se obține acordul celorlalți.
• Împărțirea cheltuielilor: cine plătește utilitățile, impozitele, întreținerea și reparațiile capitale și cum se face decontul dacă un coproprietar avansează sume mai mari.
• Reprezentant local: când toți sau o parte dintre coproprietari locuiesc în străinătate, una dintre persoane (adesea un coproprietar din România) poate fi desemnată să se ocupe de utilități, administrația blocului, relația cu administratorul de imobil etc., pe baza unor procuri corelate cu convenția.

Pentru o protecție juridică sporită, mai ales când coproprietarii sunt în străinătate, convențiile privind imobilele ar trebui, de regulă, să fie autentificate notarial și, când este cazul, notate în cartea funciară. Acest lucru conferă opozabilitate față de terți și face convenția mai ușor de invocat în litigii.

3. Administrarea și dispoziția – cine decide și cum?

Dreptul român distinge între:

• acte de conservare (de exemplu, reparații urgente pentru a preveni o avarie), pe care orice coproprietar le poate face singur, urmând să ceară celorlalți contribuția proporțională; și
• acte de administrare și acte de dispoziție, care presupun nivele diferite de acord.

Potrivit art. 641 Cod civil, actele de administrare – precum încheierea sau încetarea contractelor de închiriere, cesiunea creanțelor din chirii și alte acte similare – se pot face doar cu acordul coproprietarilor care dețin majoritatea cotelor. Actele de dispoziție (vânzarea imobilului, ipotecarea etc.) necesită, în principiu, unanimitate, dacă legea nu prevede altfel.

O convenție de coproprietate bine redactată poate rafina aceste reguli, de exemplu:

• definind concret ce înseamnă „administrare” și ce înseamnă „dispoziție” pentru acel imobil;
• stabilind praguri valorice (de exemplu, cheltuieli până la o anumită sumă aprobate de majoritate, peste acel prag – unanimitate);
• desemnând un „coproprietar administrator” sau un administrator profesionist cu atribuții clar delimitate;
• stabilind proceduri detaliate de luare a deciziilor (termene de convocare, forma votului, ședințe online, reguli de tipul „tăcerea înseamnă acceptare”).

Libertatea contractuală în dreptul român permite părților să-și modeleze raporturile, în limitele legii imperative. Astfel de aranjamente sunt valabile atât timp cât nu golesc de conținut drepturile esențiale ale coproprietarilor (de exemplu, nu îl privezi total pe un coproprietar de dreptul de a folosi imobilul sau de a participa la decizii).

4. Clauze de buy-out și mecanisme de ieșire

Distanța amplifică de regulă riscul de conflict: coproprietarii din străinătate pot dori lichiditate, în timp ce coproprietarii din România vor control asupra imobilului. Pentru a evita blocajele, convențiile de coproprietate ar trebui aproape întotdeauna să includă mecanisme structurate de ieșire, de tipul:

• formule de răscumpărare prestabilite: mecanisme prin care unul sau mai mulți coproprietari pot cumpăra cota altuia la un preț determinat după o metodă agreată (expertiză imobiliară, media a două evaluări independente, formule raportate la piață etc.);
• opțiuni de vânzare/cumpărare (put/call): drepturi prin care un coproprietar poate obliga pe ceilalți să-i cumpere cota (put) sau poate obliga vânzarea către el (call), la apariția unor condiții clar definite (neplata cheltuielilor, nefolosirea îndelungată a imobilului, anumite evenimente personale etc.);
• clauze de drag-along / tag-along adaptate la imobile: dacă un coproprietar majoritar găsește un cumpărător pentru întregul imobil, coproprietarii minoritari pot fi obligați (drag-along) sau îndreptățiți (tag-along) să vândă în aceleași condiții, cu respectarea drepturilor legale de preempțiune;
• vânzare obligatorie și partaj: convenții prin care părțile stipulează că, după o anumită perioadă sau depășirea unui anumit prag de conflict, imobilul va fi vândut, iar prețul împărțit, în loc să fie menținută la infinit coproprietatea.

Aceste mecanisme trebuie corelate cu drepturile legale și contractuale de preempțiune, care pot conferi unor coproprietari sau unor terți un drept de prioritate la cumpărare. Dreptul român privind preempțiunea (art. 1730–1740 Cod civil și diverse legi speciale) creează un cadru obligatoriu care nu poate fi ignorat în convențiile private.

Dreptul legal de preempțiune în dreptul român

1. Preempțiune legală vs. preempțiune contractuală

Dreptul român recunoaște atât drepturi legale de preempțiune, cât și drepturi contractuale de preempțiune. Conform art. 1730 Cod civil, titularul dreptului de preempțiune (preemptorul) poate cumpăra cu prioritate un bun, în condițiile prevăzute de lege sau de contract. Articolul precizează că regulile Codului civil privind preempțiunea se aplică în măsura în care legea sau convențiile nu prevăd altfel, ceea ce lasă loc unei flexibilități contractuale semnificative.

În practică:

• Preempțiunea legală izvorăște direct din lege (de exemplu, în favoarea coproprietarilor sau a altor categorii stabilite de Legea 17/2014 pentru terenurile agricole din extravilan; uneori în favoarea chiriașilor, statului sau autorităților locale pentru anumite bunuri speciale).
• Preempțiunea contractuală este creată de părți, de regulă printr-o convenție de coproprietate, promisiune de vânzare-cumpărare, contract de locațiune sau pact între asociați; ea permite cumpărarea cu prioritate dacă proprietarul decide să vândă.

Preempțiunea nu se confundă cu o simplă „clauză de preferință” vagă; ea presupune termene, formalități și sancțiuni specifice, în special în cazul drepturilor legale de preempțiune.

2. Preempțiunea între coproprietari în Codul civil și Legea 17/2014

În regimul Codului civil, vânzătorul bunului supus unui drept de preempțiune are obligația să-l ofere mai întâi preemptorului, comunicând condițiile vânzării, iar preemptorul are un termen limitat pentru a accepta. Pentru imobile, Codul menționează un termen de 30 de zile pentru acceptare, dacă legea sau contractul nu prevăd altfel.

În plus, pentru terenurile agricole situate în extravilan, Legea nr. 17/2014 – astfel cum a fost modificată, inclusiv prin Legea nr. 175/2020 – instituie un regim special de preempțiune, cu un ordin de prioritate: coproprietari, soț/soție, rude și afini până la gradul al treilea, urmați de anumite categorii de arendași, vecini și, în final, statul român prin Agenția Domeniilor Statului.

Elemente esențiale ale Legii 17/2014 pentru coproprietari:

• Orice vânzare de teren agricol extravilan trebuie să respecte această succesiune de preemptori și procedura de publicitate prevăzută de lege; în caz contrar, vânzarea riscă sancțiuni (inclusiv nulitatea), iar înscrierea în cartea funciară poate fi refuzată sau anulată.
• Coproprietarii sunt preemptori de rangul întâi; dacă un coproprietar din străinătate dorește să își exercite dreptul de preempțiune, trebuie să răspundă în termenul legal și cu respectarea formalităților procedurale (prin primărie, afişare, publicare etc.).
• Legea este aplicată strict, pe baza unei practici administrative și notariale care, în perioada 2020–2024, a accentuat nevoia respectării riguroase a procedurii de preempțiune.

Pentru alte tipuri de imobile (apartamente urbane, case, terenuri intravilane neagricole), preempțiunea legală în favoarea coproprietarilor derivă în principal din dispozițiile generale ale Codului civil, deși pot exista și legi speciale în anumite domenii (de exemplu, monumente istorice, bunuri de interes public).

3. Preempțiunea convențională în cadrul convențiilor de coproprietate

Având în vedere constrângerile preempțiunii legale, coproprietarii inserează frecvent clauze contractuale de preempțiune în convențiile lor, mai ales când unii dintre ei locuiesc în străinătate. De regulă, astfel de clauze:

• obligă orice coproprietar care intenționează să vândă să ofere mai întâi cota celorlalți coproprietari, la un preț determinat sau determinabil (de exemplu, valoare de piață stabilită de un evaluator independent);
• stabilesc termene clare de răspuns (uneori mai scurte decât termenul general de 30 de zile din Codul civil, dar care trebuie să rămână rezonabile);
• descriu modul de comunicare a ofertei (adresa aleasă, e-mail cu confirmare, scrisoare recomandată sau notar public);
• reglementează ce se întâmplă dacă mai mulți coproprietari vor să își exercite dreptul de preempțiune (alocarea cotei proporțional cu cotele existente, atribuirea integrală unui coproprietar cu despăgubirea celorlalți etc.).

Doctrina și jurisprudența admit o flexibilitate semnificativă în structurarea preempțiunii contractuale, cu respectarea normelor imperative privind nulitatea, buna-credință și protecția consumatorilor, acolo unde este cazul. În caz de încălcare, se admite în general că preemptorul prejudiciat poate cere constatarea nulității relative a vânzării și substituirea sa în locul cumpărătorului terț sau, după caz, despăgubiri.

4. Prioritatea între mai mulți preemptori și raportul cu alte drepturi

Situațiile cu mai mulți potențiali preemptori sunt frecvente atunci când un imobil este în coproprietate și este supus, în același timp, unei legislații speciale (de exemplu, teren agricol cu vecini și stat preemptori). Legea 17/2014 stabilește expres un rang de prioritate între coproprietari, anumite rude, arendași, vecini și stat, acordând întâietate persoanelor cu legături preexistente cu terenul.

Paralel, regulile generale ale Codului civil prevăd că dreptul de preempțiune este indivizibil, nu se transmite, de regulă, și trebuie exercitat pentru același preț și în aceleași condiții ca cele propuse terțului cumpărător. Preemptorii de același rang trebuie fie să se înțeleagă asupra împărțirii, fie se aplică soluțiile supletive oferite de lege.

Pentru coproprietarii din străinătate, concluzia practică este că momentul și dovada notificării sunt critice: dacă notificarea este defectuoasă sau tardivă, dreptul de prioritate se poate pierde, iar vânzarea către terți va fi dificil de contestat ulterior.

Proceduri de notificare pentru coproprietarii aflați în străinătate

În practică, punctul cel mai sensibil atunci când vrei să pui în executare clauze de preempțiune sau de buy-out față de coproprietari care locuiesc în străinătate este dovada notificării corecte. Instanțele analizează atât clauzele contractuale de notificare, cât și regulile procedurale obligatorii (pentru actele judiciare și pentru unele proceduri legale de preempțiune).

1. Notificări contractuale (neprocedurale) către coproprietarii din străinătate

Ofertele de exercitare a preempțiunii, notificările de buy-out, propunerile de vânzare a întregului imobil sau de efectuare a unor reparații majore sunt, de regulă, notificări contractuale, nu acte de procedură judiciară. Ele sunt guvernate de convenția părților și de regulile generale din Codul civil privind obligațiile și domiciliul.

În convențiile de coproprietate cu persoane din străinătate, bunele practici presupun, minim:

• Stabilirea unui domiciliu ales / sediu ales pentru corespondență pentru fiecare coproprietar, care poate fi o adresă din România (de exemplu, la un reprezentant local sau un avocat), chiar dacă persoana locuiește efectiv în alt stat, plus o adresă de e-mail folosită pentru comunicări.
• Stabilirea canalelor permise: scrisoare recomandată cu confirmare de primire, curier, e-mail cu confirmare (sau utilizarea unei platforme electronice securizate), comunicare prin notar sau avocat.
• Reguli de primire prezumată: clauze potrivit cărora notificările trimise la domiciliul ales se consideră primite după un anumit număr de zile, chiar dacă destinatarul nu confirmă explicit, cu condiția ca emitentul să poată dovedi buna-credință (plicuri returnate, încercări repetate, dovezi electronice etc.).
• Reguli de limbă și traducere: utile în special dacă unii coproprietari nu vorbesc limba română; pentru a evita contestări, se poate conveni ca notificările să fie transmise atât în limba română, cât și într-o limbă comună (adesea engleză).

Pentru notificările contractuale, regimurile stricte privind comunicarea actelor judiciare (Regulamente UE, Convenția de la Haga) nu sunt, de regulă, obligatorii, dar preluarea unor garanții din aceste sisteme (formă scrisă, informații clare, dovadă de livrare) ajută, în practică, în cazul unui litigiu ulterior. Legea nr. 189/2003 privind asistența judiciară internațională în materie civilă, deși se ocupă în principal de acte judiciare și extrajudiciare, oferă un model de metode acceptate pentru comunicarea actelor în străinătate (poștă, autorități centrale, canale diplomatice) și de mijloace de dovedire a comunicării; aceste standarde sunt adesea luate în considerare și pentru notificări contractuale serioase.

2. Notificări judiciare către persoane din străinătate – Regulamentul (UE) 2020/1784

Când conflictul escaladează, notificările se fac în cadrul unui proces (citarea în fața instanței, comunicarea cererii de chemare în judecată, a hotărârii etc.). Aici, dreptul procesual civil român se îmbină cu legislația UE și cu convențiile internaționale.

În ceea ce privește notificarea și comunicarea actelor judiciare și extrajudiciare între statele membre, se aplică Regulamentul (UE) 2020/1784, obligatoriu în România din 2022. Regulamentul reglementează transmiterea actelor între autorități de transmitere (de exemplu, instanțe române) și autorități de primire din celelalte state membre și permite, în anumite condiții, utilizarea serviciilor poștale sau a mijloacelor electronice, dacă statul destinatar le acceptă.

În acest cadru:

• actele se transmit, în principal, prin intermediul autorităților desemnate (instanțe, ministere, alte organisme competente);
• se folosesc formulare standardizate la nivel UE (disponibile pe portalul e-Justice), inclusiv pentru certificarea îndeplinirii procedurii de comunicare;
• dovada comunicării se face prin certificate emise de autoritatea de primire, esențiale în cazul în care părțile contestă regularitatea procedurii.

Pentru coproprietarii care locuiesc într-un alt stat membru UE, comunicarea actelor într-un litigiu (de exemplu, o acțiune în anularea unei vânzări care a încălcat preempțiunea) va urma acest cadru european, alături de dispozițiile Codului de procedură civilă privind locul și forma comunicării (art. 154–163 CPC).

3. Convenția de la Haga privind comunicarea actelor și statele non-UE

Pentru coproprietarii care locuiesc în state din afara UE, România se bazează pe convenții bilaterale (acolo unde există) și pe Convenția de la Haga din 1965 privind comunicarea în străinătate a actelor judiciare și extrajudiciare în materie civilă sau comercială, la care a aderat prin Legea nr. 124/2003. Convenția instituie un mecanism al autorității centrale și permite, în anumite condiții, și utilizarea serviciilor poștale sau a canalelor consulare, dacă statul destinatar nu se opune.

În concret, dacă într-un litigiu în fața unei instanțe române trebuie comunicate acte unui coproprietar din SUA sau Marea Britanie, instanța (sau Ministerul Justiției, ca autoritate de trimitere) va urma Convenția de la Haga sau regulile bilaterale aplicabile. Din punct de vedere practic, aceste proceduri pot adăuga luni de zile la durata procesului și trebuie avute în vedere în strategia de litigiu.

4. Dovada notificării și alocarea riscului în convențiile de coproprietate

Pentru că o comunicare incorectă poate duce la nulitatea actelor de procedură, instanțele române sunt exigente cu privire la respectarea normelor de citare și comunicare din Codul de procedură civilă și din instrumentele internaționale aplicabile. Jurisprudența arată cazuri în care citările trimise la adrese vechi sau fără respectarea formalităților au dus la reluarea procedurii.

În privința notificărilor neprocedurale (oferte de preempțiune, notificări contractuale), pragul este mai flexibil, însă judecătorii caută, în practică, dovezi obiective și verificabile ale comunicării: confirmări de primire, copii ale scrisorilor, loguri de server e-mail, declarații de la curieri, procese-verbale notariale etc. Legea nr. 189/2003 enumeră explicit mijloacele de dovadă a comunicării actelor în străinătate pentru actele judiciare/extrajudiciare (confirmări poștale, formulare de la autorități centrale sau misiuni diplomatice), iar aceste standarde influențează deseori și evaluarea notificărilor contractuale.

Din această perspectivă, convențiile de coproprietate cu persoane din străinătate ar trebui să:

• precizeze cine suportă riscul unei adrese de contact neactualizate (de exemplu, obligația de a notifica în X zile orice schimbare de adresă, sub sancțiunea considerării valabile a notificărilor trimise la ultimul domiciliu cunoscut);
• impună desemnarea unui reprezentant sau a unui domiciliu procesual ales în România pentru acte judiciare și nejudiciare;
• coreleze mecanismele contractuale de notificare cu metodele așteptate în litigiile transfrontaliere (UE / Haga), pentru ca practica anterioară să nu intre în coliziune cu procedurile ulterioare în instanță.

Opțiuni de litigiu în caz de încălcare a convențiilor

Chiar și cu o convenție bine scrisă, litigiile pot apărea. Când un coproprietar vinde unui terț fără să respecte preempțiunea, refuză sistematic să semneze vânzarea întregului imobil sau blochează lucrări esențiale, ceilalți coproprietari trebuie să știe ce pot solicita în instanță și ce șanse reale au.

1. Punerea în executare a dreptului de preempțiune după o vânzare ilegală

Dacă un coproprietar își vinde cota sau întregul imobil către un terț, încălcând un drept legal sau contractual de preempțiune, preemptorul lezat poate, de regulă, să opteze între:

• acțiune în anulare (nulitate relativă) a vânzării și substituirea sa în locul cumpărătorului terț, la același preț și în aceleași condiții; și/sau
• acțiune în despăgubiri (dacă bunul nu mai poate fi recuperat sau nulitatea nu este admisă).

În regimul Codului civil, încălcarea unui drept de preempțiune – legal sau convențional – poate conduce la constatarea nulității relative a vânzării și la substituirea preemptorului, cu condiția ca acesta să fi fost dispus și capabil să cumpere în condițiile oferite terțului și să fi acționat în termenele prevăzute de lege.

În cazul particular al terenurilor agricole extravilane reglementate de Legea 17/2014, respectarea preempțiunii este o condiție de validitate. Notarii și instanțele tratează cu maximă rigoare vânzările care ocolesc coproprietarii sau alți preemptori, putând refuza efectuarea sau menținerea înscrierii în cartea funciară și admițând acțiuni în anulare. În astfel de litigii, terenul poate ajunge, în final, la preemptorul care dovedește încălcarea dreptului său și respectarea procedurii legale.

Pentru coproprietarii din străinătate, dificultățile practice sunt, în principal:

• dovada faptului că nu au fost notificati corect, contrar legii sau convenției de coproprietate;
• demonstrarea că, dacă ar fi fost notificați, ar fi exercitat preempțiunea (de exemplu, prin dovezi privind capacitatea financiară, încercări anterioare de a cumpăra, corespondență cu banca etc.);
• respectarea termenelor de prescripție și a termenelor procedurale, care sunt stricte mai ales în litigii de preempțiune.

2. Executarea în natură a obligațiilor contractuale (inclusiv clauzele de buy-out)

Atunci când convenția de coproprietate conține clauze clare – de exemplu, o opțiune de vânzare/cumpărare, o formulă de răscumpărare activată de neplata cheltuielilor sau o obligație de a accepta vânzarea întregului imobil în anumite condiții –, partea lezată poate cere executarea în natură a acestor obligații.

Dreptul contractelor în România privilegiază, în principiu, executarea în natură: instanța poate obliga o parte să încheie un anumit contract sau să îndeplinească un act juridic, iar dacă refuză, hotărârea judecătorească poate ține loc de consimțământ, inclusiv pentru înscrierea în cartea funciară. Principiul este bine cunoscut în materie de promisiune bilaterală de vânzare și de opțiuni de cumpărare și se aplică, prin analogie, și clauzelor de buy-out și preempțiunii contractuale suficient de determinate (preț sau criterii clare de stabilire a prețului, identificarea bunului, condițiile de exercitare).

Pentru coproprietarii din străinătate, provocările tipice includ:

• asigurarea faptului că clauza contractuală nu este nulă pentru lipsă de determinabilitate a prețului sau pentru formulare ambiguă – instanțele nu „rescriu” contractele părților;
• verificarea obținerii tuturor semnăturilor necesare (incluzând, după caz, soți în regimuri de comunitate);
• managementul corect al procedurilor de comunicare a actelor în străinătate, astfel încât hotărârea să nu fie ulterior atacată pentru motive procedurale.

3. Partajul (în natură sau prin vânzare) și ieșirea forțată din coproprietate

Atunci când relațiile între coproprietari devin imposibile – un coproprietar refuză orice propunere rezonabilă de închiriere, vânzare sau reparații, ori conflictul este cronic –, fiecare coproprietar are dreptul să ceară partajul, fie în natură (dacă imobilul permite împărțirea fizică), fie prin vânzare și împărțirea prețului. Regula este că nimeni nu poate fi constrâns să rămână la nesfârșit în coproprietate, cu excepții limitate prevăzute de lege.

Partajul de folosință (fără desființarea coproprietății) poate fi cerut separat, însă partajul definitiv presupune ieșirea din coproprietate – de obicei prin atribuirea în natură sau, dacă nu este posibil, prin vânzare (inclusiv la licitație) și împărțirea sumelor obținute.

În cauzele de partaj cu coproprietari care locuiesc în străinătate apar probleme specifice:

• citarea și comunicarea actelor trebuie să respecte Regulamentul (UE) 2020/1784 sau Convenția de la Haga, în funcție de statul de domiciliu;
• coproprietarii din străinătate pot participa, în practică, prin avocați și procuri, însă instanța poate considera utilă prezența personală (de exemplu, la audiere);
• dacă imobilul este scos la licitație, coproprietarii din străinătate trebuie să decidă dacă licitează, dacă acceptă vânzarea sau dacă urmăresc mai ales maximizarea cotei lor din preț.

Acțiunile de partaj se intersectează frecvent cu preempțiunea: un coproprietar poate folosi perspectiva partajului ca instrument de presiune pentru vânzare, în timp ce altul invocă clauzele de preempțiune pentru a cumpăra cota celuilalt. Instanța va cântări atât drepturile legale de preempțiune, cât și convențiile părților, raportându-le la principiul că nimeni nu poate fi obligat să rămână în coproprietate.

4. Despăgubiri și recuperarea costurilor

Chiar și atunci când nulitatea sau executarea în natură nu sunt posibile, coproprietarii prejudiciați (inclusiv cei din străinătate) pot solicita despăgubiri pentru încălcarea convențiilor de coproprietate sau a drepturilor de preempțiune. Potrivit regulilor generale din Codul civil, partea lezată trebuie să dovedească:

• încălcarea unei obligații legale sau contractuale (de exemplu, ignorarea unei clauze de preempțiune sau refuzul de a contribui la reparații esențiale);
• un prejudiciu patrimonial (pierderea unui câștig, scăderea valorii imobilului, cheltuieli suplimentare, penalități fiscale etc.);
• legătura de cauzalitate între încălcare și prejudiciu și, în principiu, vinovăția.

Despăgubirile pot însoți alte remedii: de exemplu, preemptorul poate obține substituirea ca și cumpărător (deci dobândirea cotei) și, în același timp, despăgubiri pentru întârziere sau cheltuielile suplimentare generate de vânzarea ilicită. Convențiile de coproprietate pot întări poziția părții lezate prin:

• calificarea anticipată a anumitor încălcări drept grave, cu consecința activării unor remedii speciale;
• introducerea unor clauze penale pentru nerespectarea preempțiunii, a clauzelor de buy-out sau a obligațiilor de plată;
• clauze de alegere a jurisdicției (cu respectarea regulilor speciale pentru litigii privind imobilele);
• obligativitatea unor etape prealabile litigiului – negociere, mediere –, mai ales utilă când părțile locuiesc în state diferite.

5. Elemente strategice pentru coproprietarii din străinătate

Din perspectivă strategică, un coproprietar care locuiește în afara României ar trebui să ia în calcul următoarele:

• Actualizarea regulată a datelor de contact și a domiciliului ales; altfel, riscă să piardă notificări esențiale și, implicit, termene pentru exercitarea drepturilor.
• Acordarea unor procuri clare unor persoane de încredere din România (avocați, notari, rude) care să poată reacționa rapid la primirea unei oferte sau a unui act de procedură.
• Documentarea interesului de a cumpăra sau păstra imobilul (corespondență privind intenția de a cumpăra, preaprobări de credit, evaluări), pentru a putea demonstra, în eventualul proces, că ar fi exercitat preempțiunea dacă ar fi fost notificat corect.
• Apelarea din timp la consultanță juridică locală atunci când imobilul intră sub incidența unor regimuri speciale (de exemplu, Legea 17/2014 pentru terenuri agricole), pentru că erorile procedurale pot fi ireversibile.

Din perspectiva coproprietarilor din România, care doresc să vândă sau să restructureze coproprietatea, merită investiția într-un sistem de notificări robust – chiar peste minimul legal – pentru a reduce riscul unor acțiuni ulterioare din partea coproprietarilor absenți.

Surse orientative

• Codul civil, art. 1730–1740 – dreptul de preempțiune (codulcivil.ro)
• Codul civil, art. 639–645 – coproprietatea obișnuită, actele de administrare și dispoziție (codulcivil.ro, EuroAvocatura)
• Codul civil, art. 86–97 – domiciliu și reședință (codulcivil.ro, EuroAvocatura)
• Regulamentul (UE) 2020/1784 privind notificarea/comunicarea actelor în materie civilă și comercială (EUR-Lex, e-Justice)
• Ministerul Justiției – cooperare judiciară civilă, Regulamentul 2020/1784 și Convenția de la Haga 1965
• Legea nr. 17/2014 (versiuni consolidate și comentarii doctrinare)
• Analiză notarială – modificările aduse Legii 17/2014 și dreptul de preempțiune
• Comentariu doctrinar – dreptul de preempțiune (Petrea & Asociații)
• Blaj Law – dreptul de preempțiune: definiție, natură și exercitare
• Legea 189/2003 – art. 8 privind dovada comunicării actelor în străinătate