Exact pentru astfel de situații există regulile din Codul civil român privind coproprietatea și partajul. Articolele dedicate proprietății comune, succesiunii și partajului, dublate de dispozițiile din Codul de procedură civilă cu privire la reprezentare, oferă un cadru relativ flexibil prin care se poate ajunge, fie amiabil, fie în instanță, la încetarea coproprietății și clarificarea drepturilor fiecărui moștenitor – chiar dacă aceștia locuiesc în străinătate.
Acest articol își propune să explice, pe înțelesul moștenitorilor și coproprietarilor care trăiesc în afara României:
- cum funcționează regimul juridic al coproprietății în Codul civil român;
- care este diferența dintre partajul voluntar (la notar) și partajul judiciar (în instanță);
- cum pot fi implicați eficient moștenitorii din străinătate prin procuri, acte consulare și participare la ședințe video;
- care sunt pașii practici pentru a ajunge la o înțelegere ori la o hotărâre judecătorească definitivă.
Regimul juridic al coproprietății în Codul civil român
1. Noțiunea de proprietate comună și formele ei
Noul Cod civil reglementează proprietatea comună în articolele 631–686, distingând între coproprietatea pe cote-părți (forma obișnuită) și proprietatea comună în devălmășie (tipică regimurilor matrimoniale cu comunitate de bunuri). În practică, pentru moștenitori este relevantă în special coproprietatea pe cote-părți obișnuită, în care fiecare coproprietar are o cotă ideală (1/2, 1/3, 1/6 etc.) din dreptul de proprietate, chiar dacă bunul nu este împărțit în mod fizic în teren “al meu” și “al tău”.
Proprietatea comună apare din diverse surse: succesiune (cazul clasic al moștenirii), contracte (vânzare, donație, asociere), hotărâri judecătorești, uzucapiune etc. În cazul moștenirii, se vorbește de obicei despre starea de indiviziune succesorală: până la partaj, întreaga masă succesorală (imobile, conturi, acțiuni, bunuri mobile) aparține în comun tuturor moștenitorilor care au acceptat moștenirea.
2. Drepturile și obligațiile coproprietarilor
Chiar dacă nu s-a făcut încă partajul, coproprietarii nu se află într-un “vid juridic”. Legea recunoaște o serie de drepturi și obligații, printre care:
- Dreptul de folosință – fiecare coproprietar poate folosi bunul comun potrivit destinației sale, cu obligația de a nu-i exclude pe ceilalți și de a nu schimba, fără acord, destinația bunului (de exemplu, transformarea unui apartament de locuit într-un spațiu comercial).
- Dreptul la fructe și venituri – chirii, arendă, despăgubiri, produse agricole sau alte beneficii se împart în funcție de cota fiecăruia. Un coproprietar care încasează singur chiria pentru un apartament comun poate fi obligat ulterior să plătească celorlalți cota lor din venituri.
- Obligația de a suporta cheltuielile – impozite locale, reparații necesare, prime de asigurare, cheltuieli de întreținere – toate acestea trebuie suportate proporțional cu cota deținutei de fiecare, cu excepția cazului în care părțile au convenit altfel.
- Acte de conservare, administrare și dispoziție – un coproprietar poate efectua singur acte de conservare urgente (de exemplu, reparații la acoperiș pentru a preveni infiltrațiile), urmând să fie despăgubit de ceilalți la partaj. Pentru acte de administrare obișnuite (de pildă, încheierea unui contract de închiriere pe termen scurt) și mai ales pentru acte de dispoziție (vânzare, ipotecă) se aplică regulile privind majoritățile și unanimitatea, în funcție de natura actului.
Un aspect esențial în practică: dacă un singur coproprietar vinde întregul imobil fără acordul celorlalți, tranzacția produce, de regulă, efecte doar în limita cotei sale, iar ceilalți coproprietari pot introduce acțiuni pentru a-și apăra drepturile.
3. Starea de indiviziune succesorală
În materiile succesorale, Codul civil tratează coproprietatea ca pe o stare provizorie – indiviziunea – până la efectuarea partajului succesoral. Regulile speciale în materie de succesiune (ordinea vocației legale, rezerva succesorală, calculul cotelor etc.) stabilesc cine sunt moștenitorii și ce cotă are fiecare. Până la partaj, ei dețin în comun întreaga masă succesorală.
Indiviziunea are câteva trăsături practice importante:
- moștenitorii exercită împreună drepturile asupra bunurilor din masă;
- veniturile și cheltuielile se împart proporțional cu cotele;
- fiecare moștenitor poate cere, oricând, ieșirea din indiviziune prin partaj;
- există un risc crescut de conflict, mai ales când unii moștenitori locuiesc în străinătate și nu sunt la curent cu gestionarea concretă a bunurilor.
4. Dreptul de a cere partajul (imprescriptibilitatea)
Un principiu de bază: nimeni nu poate fi obligat să rămână în coproprietate. Codul civil prevede că orice coproprietar are dreptul să ceară oricând încetarea coproprietății prin partaj, iar acest drept este, în principiu, imprescriptibil. În practică, asta înseamnă că un moștenitor rămas în străinătate, care nu a făcut nimic timp de 10 sau 20 de ani, poate totuși să inițieze o procedură de partaj pentru a-și clarifica drepturile, atât timp cât nu există o situație specială prevăzută de lege care să limiteze acest drept.
Partaj voluntar vs. partaj judiciar
1. De ce este important partajul
Menținerea pe termen lung a coproprietății este, în practică, rar funcțională. Pot apărea:
- blocaje la vânzare – un cumpărător vrea întregul imobil, dar unul dintre coproprietari refuză să semneze;
- dispute privind folosirea imobilului – cine are voie să locuiască acolo, dacă se plătește sau nu chirie celeilalte părți;
- situații în care un singur moștenitor plătește impozite și reparații timp de ani de zile, iar ceilalți nu contribuie;
- neclaritate privind valoarea cotei și imposibilitatea de a obține credite sau de a vinde doar cota ideală, în lipsa unui bun clar delimitat.
Partajul este operațiunea juridică prin care se stinge coproprietatea, iar fiecare persoană primește bunuri individual determinate sau o sumă de bani (sultă) care să-i acopere valoarea cotei sale.
2. Partajul voluntar (amiabil)
Partajul voluntar se bazează pe acordul tuturor coproprietarilor. În context succesoral, moștenitorii pot conveni să împartă bunurile așa cum consideră ei că este mai echitabil, chiar dacă repartizarea nu urmează strict proporțiile cotelor, cu condiția ca toți să fie de acord și să nu fie încălcate norme imperative (de exemplu, cele privind rezerva succesorală).
Formele tipice de partaj voluntar sunt:
- Actul de partaj succesoral la notar, în cadrul procedurii de dezbatere a succesiunii. Notarul stabilește mai întâi calitatea de moștenitor și cotele fiecăruia (prin certificatul de moștenitor), apoi consemnează împărțirea concretă a bunurilor într-un act autentic de partaj.
- Act de partaj ulterior certificatului de moștenitor – dacă la momentul dezbaterii succesiunii moștenitorii nu sunt pregătiți să împartă efectiv bunurile (de exemplu, așteaptă evaluarea sau clarificarea unor datorii), pot reveni ulterior la notar pentru a încheia un act de partaj distinct.
- Partaj voluntar între coproprietari nelegați de o succesiune – de exemplu, frați sau prieteni care au cumpărat împreună un apartament și decid la un moment dat ca unul să preia întregul imobil, plătind celuilalt sau celorlalți o sultă.
Ori de câte ori în masa de împărțit există imobile, actul de partaj trebuie încheiat în formă autentică notarială, pentru a putea fi înscris în cartea funciară și a produce efecte față de terți.
3. Partajul judiciar
Partajul judiciar intervine atunci când acordul amiabil nu este posibil. Cauzele sunt variate: un moștenitor refuză orice discuție, altul contestă cota deținută de ceilalți, nu există încredere că actele vor fi respectate, se contestă evaluarea bunurilor etc.
Codul de procedură civilă reglementează o procedură specială pentru partajul judiciar. În mare, etapele sunt:
- formularea cererii de chemare în judecată la instanța competentă (de regulă, judecătoria de la locul situării imobilului), cu indicarea coproprietarilor, a bunurilor comune și a cotelor pretinse;
- verificarea calității de coproprietar – în cauzele succesorale, instanța se raportează la certificatul de moștenitor sau la alte acte care dovedesc vocația succesorală (testamente, hotărâri judecătorești anterioare etc.);
- stabilirea bunurilor supuse împărțelii și a valorii acestora – pentru imobile, de regulă se dispune efectuarea unei expertize judiciare de către un evaluator autorizat ANEVAR;
- prioritatea partajului în natură – regula este că instanța încearcă să formeze loturi (de exemplu, parcele) corespunzătoare cotelor fiecărui coproprietar, dacă acest lucru este posibil fără să se creeze loturi vădit inegale sau nefuncționale;
- atribuirea bunului cu sultă – dacă imobilul nu poate fi împărțit în natură (de exemplu, un apartament), instanța poate decide atribuirea întregului bun către unul sau mai mulți coproprietari, obligându-i să plătească celorlalți o sumă de bani (sultă) care să compenseze diferența de valoare;
- vânzarea bunului și împărțirea prețului – în ultimă instanță, dacă niciunul dintre coproprietari nu dorește preluarea imobilului cu sultă sau dacă nu există altă soluție, instanța poate dispune vânzarea bunului (de regulă prin licitație) și împărțirea prețului obținut proporțional cu cotele.
Hotărârea de partaj are dublu rol: stabilește noua structură a dreptului de proprietate (cine devine proprietar exclusiv asupra fiecărui bun) și reglează raporturile bănești dintre foștii coproprietari (sulte, decontarea cheltuielilor, eventuale despăgubiri pentru folosință exclusivă).
Cum implicăm moștenitorii din străinătate (procuri, acte consulare, ședințe video)
1. Reprezentarea în fața notarului român
Moștenitorii și coproprietarii care locuiesc în străinătate nu sunt obligați să vină personal în România pentru deschiderea succesiunii sau semnarea actului de partaj. Legea permite reprezentarea prin procură autentică.
Concret, există două variante principale pentru românii din diaspora:
- Procură autentificată la consulatul României – misiunile diplomatice și oficiile consulare ale României pot îndeplini acte notariale (inclusiv autentificarea procurilor și a declarațiilor), în baza Legii nr. 36/1995 și a instrucțiunilor Ministerului Afacerilor Externe. Procura redactată și semnată în fața consulului are aceeași valoare ca o procură întocmită în fața unui notar public din România.
- Procură întocmită la notar local în statul de reședință – dacă nu există consulat sau programările sunt foarte greu de obținut, se poate apela la un notar din țara de reședință, cu condiția ca procura să fie autentică, ulterior apostilată sau supralegalizată (în funcție de stat) și tradusă în limba română de un traducător autorizat.
În ambele cazuri, este esențial ca textul procurii să fie corect din perspectiva dreptului român. De aceea, în practică, notarul sau avocatul din România redactează un proiect de procură în limba română, care este apoi adaptat sau tradus în limba țării de reședință și semnat în fața autorității competente (consul sau notar local).
2. Ce trebuie să cuprindă procura
De regulă, pentru o succesiune și un partaj cu moștenitori în străinătate, procura trebuie să acopere cel puțin:
- dreptul reprezentantului de a reprezenta mandantul în fața notarilor publici din România;
- dreptul de a solicita și a ridica certificate, extrase din cartea funciară și alte acte necesare;
- dreptul de a declara acceptarea moștenirii;
- dreptul de a semna certificatul de moștenitor (acolo unde este cazul) și actul de partaj succesoral;
- dreptul de a conveni asupra valorii bunurilor, asupra sumelor de sultă și asupra altor compensații bănești;
- opțional, dreptul de a vinde bunurile imobile sau mobile ce fac obiectul moștenirii, de a încasa prețul și de a-l transfera mandantului.
Procura trebuie să fie cât mai clară, pentru a evita interpretări divergente de către notar sau de către instanță. Dacă se dorește inclusiv posibilitatea de a încheia tranzacții judiciare (încheierea unui acord în fața instanței), este recomandabil să se prevadă expres acest lucru.
3. Acte notariale la ambasade și consulate
Ambasadele și consulatele României pot, potrivit legii, să autentifice procuri și declarații, să legalizeze copii și traduceri, astfel încât actele întocmite de românii din străinătate să producă efecte juridice în România. Practic, acestea funcționează ca niște “notari publici români în străinătate”, în limitele stabilite de Legea nr. 36/1995.
Pașii tipici pentru o procură la consulat sunt:
- programarea online sau telefonică la secția consulară;
- comunicarea unui model de procură transmis de notarul sau avocatul din România (acolo unde consulatul acceptă modele externe);
- prezentarea personală a mandantului, cu act de identitate valabil (carte de identitate sau pașaport românesc), la data programării;
- semnarea procurii în fața consulului și achitarea taxelor consulare;
- expedierea originalului în România (de obicei prin curier rapid cu urmărire).
4. Reprezentarea în instanță: avocat sau mandatar
În fața instanțelor civile din România, părțile pot fi reprezentate în mai multe moduri:
- prin avocat – soluția standard în cauze complexe, inclusiv partaj judiciar; în recurs, reprezentarea prin avocat este obligatorie;
- prin mandatar persoană fizică (de exemplu, o rudă din România), în anumite limite și pe baza unei procuri autentice;
- în situații speciale, prin curator numit de instanță, dacă domiciliul unei părți este necunoscut sau aceasta este în imposibilitatea de a se reprezenta.
Pentru moștenitorii din străinătate, colaborarea cu un avocat român are câteva avantaje clare:
- avocatul poate formula cererea de chemare în judecată, întâmpinări, concluzii scrise și căi de atac fără acțiuni suplimentare din partea mandantului;
- este familiarizat cu practica instanțelor locale și cu particularitățile procedurale;
- poate discuta direct cu instanța despre organizarea unor ședințe video sau a altor modalități de audiere a părților aflate în străinătate.
5. Bariere de limbă și traducători autorizați
Atunci când un moștenitor nu cunoaște limba română, se aplică regulile din Codul de procedură civilă privind folosirea unui interpret sau traducător autorizat. În practică, asta înseamnă că:
- dacă parte din probatoriu constă în audierea directă a moștenitorului, instanța va desemna un interpret pentru ședința respectivă;
- cheltuiala cu interpretul intră, de regulă, în categoria cheltuielilor de judecată, urmând a fi suportată, în final, de partea care pierde procesul sau conform altor criterii stabilite de instanță;
- documentele redactate într-o altă limbă decât româna trebuie însoțite de traduceri autorizate.
6. Ședințe video și participare la distanță
Un element tot mai important pentru moștenitorii din străinătate este posibilitatea de a participa la ședințele de judecată sau la audieri prin videoconferință. Începând cu perioada pandemiei COVID-19, sistemul judiciar românesc a introdus mai multe mecanisme pentru utilizarea ședințelor la distanță, iar unele dintre acestea s-au menținut sau extins ulterior.
Regula generală este că ședințele video se organizează:
- cu acordul părților sau la inițiativa instanței, atunci când prezența fizică este dificilă sau imposibilă;
- dacă instanța dispune de infrastructura tehnică necesară sau poate colabora cu altă instanță ori instituție pentru asigurarea conexiunii;
- după verificarea identității părții aflate în străinătate, potrivit instrucțiunilor comunicate în citație sau prin avocat.
Practica nu este unitară la nivel național: unele instanțe sunt foarte deschise la videoconferință, altele, mai reticente. De aceea, în cauzele cu moștenitori din străinătate este recomandat ca avocatul să discute din timp cu grefa sau cu judecătorul asupra posibilităților tehnice și să solicite expres participarea prin videoconferință atunci când este în interesul părții.
Pași practici pentru a ajunge la o înțelegere sau la o hotărâre judecătorească
1. Clarificarea situației juridice și factuale
Primul pas, înainte de a decide dacă se merge pe varianta notarială sau în instanță, este o “radiografie” clară a situației:
- care sunt bunurile vizate (imobile, conturi, acțiuni, bunuri mobile de valoare);
- ce acte de proprietate există (contracte de vânzare, donație, titluri de proprietate, hotărâri judecătorești, acte de partaj anterioare);
- dacă a fost sau nu dezbătută succesiunea după autorul comun (există sau nu certificat de moștenitor);
- cine sunt toți moștenitorii și unde locuiesc (adrese exacte, inclusiv în străinătate);
- cine a folosit efectiv imobilul, cine a plătit impozitele, reparațiile, utilitățile în ultimii ani.
În această etapă, este foarte utilă colaborarea cu un avocat sau notar din România, care poate solicita extrase de carte funciară, poate verifica situația din registrele de publicitate imobiliară și poate identifica eventualele sarcini (ipoteci, popriri etc.).
2. Alegerea strategiei: partaj notarial sau partaj judiciar
După clarificarea datelor, se pune problema strategiei. Câteva întrebări utile:
- Există deschidere reală la dialog între moștenitori, chiar dacă sunt tensiuni emoționale?
- Sunt diferențele de poziție mai degrabă de natură economică (cine cât primește), sau există suspiciuni grave (fraudă, sustragere de bunuri, manipularea testatorului etc.)?
- Există moștenitori minori sau persoane puse sub măsuri de ocrotire (tutelă, curatelă), pentru care este nevoie de aprobări speciale de la autoritatea tutelară sau instanță?
- Care este raportul dintre costuri și câștiguri potențiale – atât financiare, cât și emoționale – ale unei proceduri judiciare de durată?
În situațiile în care toți moștenitorii sunt identificați și există un minim de încredere, partajul voluntar la notar este, în general, mai rapid și mai puțin costisitor. Atunci când unul sau mai mulți moștenitori blochează orice discuție sau există suspiciuni privind gestionarea bunurilor, partajul judiciar devine, practic, singura cale de ieșire din blocaj.
3. Organizarea procurilor și a reprezentării pentru moștenitorii din străinătate
Din perspectivă practică, este recomandabil ca moștenitorii din străinătate să-și organizeze reprezentarea cât mai devreme, pentru a evita întârzieri generate de lipsa procurilor. Un plan de acțiune poate arăta astfel:
- alegerea unui reprezentant în România (avocat sau rudă de încredere);
- stabilirea conținutului procurii împreună cu avocatul/notarul, pentru a include toate operațiunile necesare (succesiune, partaj, tranzacție, eventual vânzare);
- stabilirea locului în care se va semna procura (consulat românesc sau notar local), precum și a formalităților ulterioare (apostilă, supralegalizare, traducere);
- programarea la consulat sau notariat și trimiterea proiectului de text în prealabil;
- expedierea originalului în România printr-un curier care oferă tracking și confirmare de primire.
O procură bine redactată, care acordă mandat pentru întregul parcurs (de la deschiderea succesiunii până la partaj și eventuala vânzare) evită nevoia de a obține noi acte la fiecare etapă.
4. Derularea partajului voluntar (la notar)
În scenariul ideal, moștenitorii reușesc, cu ajutorul notarului sau al avocatului, să negocieze și să ajungă la un acord. Pașii sunt, în esență:
- deschiderea succesiunii la notarul competent (de regulă, în circumscripția ultimului domiciliu al defunctului din România ori, în anumite situații, în circumscripția unde se află imobilele);
- stabilirea moștenitorilor și a cotelor acestora, în baza actelor de stare civilă, a eventualului testament, a declarațiilor de opțiune succesorală etc.;
- evaluarea bunurilor succesorale (prin acord sau, dacă este nevoie, prin rapoarte de evaluare);
- negocierea unei împărțiri concrete: cine ia casa, cine ia terenul, cine primește sultă, cum se compensează eventualele investiții făcute de un moștenitor;
- redactarea și semnarea actului de partaj, personal sau prin reprezentanți cu procuri autentice;
- înscrierea noului regim de proprietate în cartea funciară și notificarea autorităților fiscale.
Moștenitorii din străinătate pot fi ținuți la curent prin e-mail, telefon sau videoconferință. Înainte de semnare, este recomandabil să primească draftul actului (în română și, dacă este nevoie, tradus), pentru a înțelege exact ce drepturi vor avea după partaj.
5. Derularea partajului judiciar (în instanță)
Atunci când nu se poate ajunge la o înțelegere, partajul judiciar este soluția de rezervă. Din perspectiva moștenitorilor din străinătate, câteva elemente sunt esențiale:
- alegerea avocatului – experiența în litigii de partaj și succesiuni internaționale este un avantaj major;
- colectarea probelor – acte de proprietate, dovezi ale cheltuielilor suportate de un anumit moștenitor, fotografii, corespondență privind folosirea bunului, eventual documente fiscale sau bancare;
- stabilirea unei strategii realiste – de exemplu, dacă imobilul nu poate fi împărțit în natură, este util să se decidă din timp dacă se urmărește atribuirea lui cu sultă sau vânzarea și împărțirea prețului.
Pe parcursul procesului, avocatul:
- introduce acțiunea și ajută la citarea corectă a tuturor părților, inclusiv în străinătate;
- participă la ședințe, administrează probele, propune tranzacții sau mediere, atunci când este oportun;
- solicită, dacă este cazul, audierea părților prin videoconferință sau prin comisii rogatorii internaționale;
- formulează, dacă e nevoie, apel sau recurs împotriva hotărârilor nefavorabile.
Deși procedura poate dura, la final, hotărârea de partaj are forță obligatorie și poate fi înscrisă în cartea funciară și pusă în executare, inclusiv prin executare silită a sultei sau a altor sume datorate.
6. După partaj: înscrieri, taxe și efecte internaționale
Încheierea partajului nu este ultimul pas. Mai rămân câteva chestiuni practice:
- înscrierea drepturilor în cartea funciară – fie în baza actului notarial, fie a hotărârii judecătorești, noul proprietar trebuie înscris ca titular unic al imobilului;
- actualizarea evidențelor fiscale – proprietarii au obligația de a declara bunurile la direcțiile de taxe locale din România, pentru stabilirea corectă a impozitelor;
- eventuală vânzare a bunului – după clarificarea drepturilor, vânzarea este mult mai simplă; trebuie avute în vedere impozitele aplicabile veniturilor din transferul proprietății imobiliare;
- recunoaștere și efecte transfrontaliere – pentru moștenitorii stabiliți în alte state membre UE, Regulamentul (UE) nr. 650/2012 facilitează recunoașterea deciziilor și a actelor autentice în materia succesiunilor. În anumite situații, se poate elibera un Certificat european de moștenitor, care poate fi folosit pentru a dovedi calitatea de moștenitor și drepturile asupra bunurilor, inclusiv în alte state.
O coordonare corectă între consilierii fiscali, notariali și avocații din țară și din străinătate ajută la evitarea dublei impuneri sau a unor conflicte între legislațiile naționale.
Concluzii
Coproprietatea asupra bunurilor din România, atunci când moștenitorii locuiesc în străinătate, a devenit o situație frecventă, nu o excepție. Vestea bună este că dreptul român oferă instrumente clare pentru a gestiona și a stinge această stare: reguli detaliate despre coproprietate în Codul civil, mecanisme de partaj amiabil la notar și proceduri de partaj judiciar în instanță.
Cheia, pentru moștenitorii din diaspora, este să combine aceste mecanisme juridice cu instrumentele practice disponibile: procuri autentice date în fața consulatelor sau notarilor străini, reprezentare prin avocați români, utilizarea interpreților și, acolo unde este posibil, participarea la ședințe prin videoconferință. Astfel, chiar și fără a fi prezenți fizic la fiecare pas, pot obține o soluție juridică clară și executorie.
În final, alegerea între partajul voluntar și cel judiciar depinde mai puțin de distanță și mai mult de disponibilitatea moștenitorilor de a colabora. Dacă există bună-credință și flexibilitate, un partaj notarial bine pregătit poate închide dosarul în câteva luni. Dacă nu, partajul judiciar, deși mai îndelungat și mai costisitor, garantează că niciun moștenitor nu este condamnat să rămână la nesfârșit într-o coproprietate conflictuală și impracticabilă.
Surse (selecție orientativă)
- Codul civil – dispoziții privind proprietatea comună și partajul
- Codul de procedură civilă – procedura partajului și regulile de reprezentare
- Legea nr. 36/1995 privind notarii publici și activitatea notarială
- Ministerul Afacerilor Externe – Acte notariale la misiunile diplomatice și oficiile consulare
- Portal servicii publice – Autentificarea actelor notariale la misiunile diplomatice
- Regulamentul (UE) nr. 650/2012 privind succesiunile
- Articol doctrinar: Considerații privitoare la încetarea proprietății comune prin partaj
- Analiză: Proprietatea comună pe cote-părți obișnuită – ce prevede legea
