Drepturi reale (proprietăți) și drept succesoral (moșteniri) — servicii juridice complete - Măglaș Alexandru

Gestionarea corectă a unui bun imobil sau mobil, apărarea unui drept de proprietate ori rezolvarea unei moșteniri nu înseamnă doar „hârtii” și drumuri între instituții. Înseamnă strategie, rigoare juridică, înțelegerea raportului dintre acte, fapte și termene, dar și capacitatea de a găsi soluția care oferă cel mai mare avantaj practic pentru client. Pagina aceasta prezintă, pe larg, modul în care abordăm cauzele privind drepturile reale (proprietate, posesie, uzufruct, servituți, coproprietate, carte funciară etc.) și dreptul succesoral (deschiderea moștenirii, certificat de moștenitor, partaj, reducțiune, petițiune de ereditate), de la prima discuție până la rezultatul final — fie că acesta este un act notarial, o tranzacție avantajoasă sau o hotărâre judecătorească.

Principiile noastre de lucru

Nicio speță nu este „măruntă”. O „simplă” neînțelegere între vecini poate ascunde probleme de cadastru, suprapuneri în cartea funciară sau acte vechi care produc efecte și astăzi.
Strategie înainte de acțiune. Înainte de a deschide un proces sau de a merge la notar, stabilim exact obiectivul: ce vrem să obținem, în ce ordine de pași, cu ce cost și cu ce probatoriu.
Documentație completă, corelată. Ridicarea unei excepții procedurale, o schiță cadastrală actualizată sau o adresă către o instituție, la momentul potrivit, pot schimba întregul parcurs al dosarului.
Comunicare clară și termene ferme. Veți ști de la început ce acte ne trebuie, ce urmează, ce riscuri pot apărea și cum le diminuăm.
Rezultate orientate pe interesele reale ale clientului. Câteodată „victoria” înseamnă un acord inteligent, nu un litigiu lung; altădată, acțiunea în instanță este singura soluție corectă.

Drepturi reale: cum vă putem ajuta, concret

1) Proprietate și posesie

Acțiuni în revendicare (recuperarea bunului de la deținătorul fără titlu) și acțiuni posesorii (sporinirea/protejarea posesiei, interzicerea tulburărilor).
Acțiuni în constatarea dreptului (când e nevoie să dovedim existența unui drept fără a cere prestații).
Protecția bunului în litigii paralele (de exemplu, când există și un dosar penal privind falsul în înscrisuri sau înșelăciunea).

2) Grănițuire, hotar, tulburări de fapt

Stabilirea hotarului cu plan cadastral actualizat, expertiză topografică, confruntare de titluri și istoric al înscrierilor.
Înlăturarea de pe teren a construcțiilor/împrejmuirilor care încalcă proprietatea.
Reglementarea folosirii căilor de acces comune, curților interioare, aleilor.

3) Servituți și relații de vecinătate

Constituire sau recunoaștere de servitute de trecere, de utilități, de vedere, de scurgere a apelor.
Înlăturarea abuzurilor (blocarea accesului, mutarea porților, amplasarea construcțiilor la distanță nelegală).
Ajustarea servituților când a intervenit schimbarea situației de fapt (desființarea unei piedici, apariția unei căi de acces alternative).

4) Uzucapiune (dobândirea proprietății prin posesie)

Analiza condițiilor posesiei (publică, pașnică, neîntreruptă, sub nume de proprietar) și a regimului juridic aplicabil în funcție de data începerii posesiei.
Acțiunea de uzucapiune cu administrarea probelor (martori, înscrisuri, planuri vechi, expertiză).
Efectele asupra cărții funciare: transcriere, rectificări, intabulare.

5) Carte funciară, cadastru, rectificări

Înscrierea drepturilor (intabulare, notare, înscriere provizorie) pe baza titlurilor valide.
Rectificarea înscrierilor eronate, suprapunerilor, dublurilor de carte funciară.
Corelarea între realitatea din teren și acte, pentru a evita refuzuri ale OCPI sau litigii ulterioare.

6) Coproprietate și condominiu

Partaj voluntar sau judiciar (împărțirea bunurilor între coproprietari, stabilirea loturilor și sultei).
Reguli de folosință ale părților comune în condominiu, cheltuieli, drepturi și obligații ale asociației.
Conflicte recurente: schimbarea destinației unui spațiu, lucrări la părțile comune, acces în proprietate.

7) Construcții și accesiune

Dreptul asupra construcțiilor edificate pe terenul altuia, lucrări făcute de bună/rea-credință, compensarea investițiilor.
Acțiuni în revendicare de material sau pretenții pentru îmbunătățiri.
Interacțiunea cu urbanismul (autorizații de construire, legalizare, sancțiuni).

Dreptul succesoral: de la „ce avem în masă” la actul final

1) Deschiderea moștenirii. Primii pași corecți

Identificarea moștenitorilor (soț supraviețuitor, descendenți, ascendenți, colaterali).
Inventarierea masei succesorale: imobile, mobile, conturi, acțiuni, datorii.
Opțiunea succesorală (acceptare expresă, tacită sau renunțare), cu efecte diferite în funcție de situație.
Măsuri de conservare dacă există riscul înstrăinării ori degradării bunurilor.

2) Notarial sau judiciar?

Procedura notarială este rapidă când există acord, acte clare și nu sunt litigii pe calitatea de moștenitor ori pe întindere.
Procedura judiciară devine necesară când apar: contestări ale testamentului, litigii între co-moștenitori, probleme de filiație, lipsa unor acte sau refuzul unuia dintre moștenitori de a se prezenta.

3) Testament, rezervă succesorală, liberalități

Validarea sau anularea testamentului (condiții de formă/consimțământ).
Reconstituirea masei de calcul și acțiunea în reducțiune dacă liberalitățile aduc atingere rezervei moștenitorilor rezervatari.
Raportul donațiilor: când, cum și în ce măsură se readuc în masă.

4) Petițiune de ereditate

Revendicarea calității de moștenitor față de un aparent moștenitor și recuperarea bunurilor intrate în patrimoniul acestuia pe nedrept.
Corelarea cu cartea funciară: radierea/înscrierea drepturilor după soluționare.

5) Partajul succesoral

Evaluarea bunurilor (expertize), propunerea de loturi, regularizarea datoriilor și repartizarea pasivului.
Negocierea tranzacțiilor pentru a evita vânzări costisitoare ori licitații.
Protejarea intereselor moștenitorilor vulnerabili (minori, persoane îndreptățite la întreținere).

6) Succesiuni cu elemente de extraneitate

Determinarea legii aplicabile și coordonarea procedurilor când există bunuri în străinătate sau defunctul a avut reședință în alt stat.
Certificate europene de moștenitor, recunoașterea/executarea actelor sau hotărârilor străine.

Cum arată, în practică, colaborarea

Consultanță inițială structurată. Parcurgem cronologic actele și faptele, extragem întrebările-cheie și stabilim ipotezele de lucru. Dacă lipsesc documente, facem lista clară: extrase CF, planuri, acte de proprietate, acte de stare civilă, istoricul înscrierilor, corespondență cu instituții.
Audit juridic al situației. Verificăm titlurile, lanțul transmisiunilor, notările din cartea funciară, posibilele suprapuneri, actele de urbanism, eventualele litigii conexe (civile, penale, fiscale).
Strategie și calendar. Decidem dacă mergem pe notarial, pe litigiu, pe negocieri sau pe o combinație (de exemplu: întâi rectificăm cartea funciară, apoi partajul). Stabilim pașii și termenele.
Probatoriu și experți. Identificăm din timp ce probe sunt necesare (martori, expertiză topo/contabilă, interogatoriu, înscrisuri), pentru a evita întârzieri.
Negociere și soluții amiabile. Când e util, propunem tranzacții temeinic redactate, cu garanții reale și clauze de executare. O tranzacție bună e mai valoroasă decât o hotărâre greu de pus în aplicare.
Reprezentare fermă în instanță. Dacă litigiul este inevitabil, pregătim cereri clare, excepții când e cazul, administrăm probele eficient și menținem cursul strategic.
Punerea în aplicare. După obținerea actelor/hotărârii, ne ocupăm de înscrieri, radiere, punere în posesie, executare voluntară sau silită, astfel încât rezultatul să fie efectiv.

Documente utile (orientativ)

Acte de proprietate (contracte, hotărâri, certificate, acte de donație).
Extras de carte funciară, plan cadastral actualizate.
Acte de stare civilă (certificate de naștere/căsătorie/deces) pentru succesiuni.
Testamente, dispoziții pentru cauză de moarte, procese-verbale de predare/primire.
Expertize vechi, schițe, fotografii, corespondență cu autorități.
Dovezi ale posesiei (martori, chitanțe de impozite, utilități, proces-verbal de punere în posesie).

Nu este o listă exhaustivă; la prima întâlnire clarificăm exact ce este necesar.

Greșeli frecvente pe care vă ajutăm să le evitați

Amânarea deciziei: termenele pot curge împotriva dvs. și pot complica ori limita opțiunile.
„Reparații” parțiale: o cerere greșită în cartea funciară poate face mai dificilă rectificarea corectă ulterioară.
Neglijarea probelor: martori care se pierd, documente care nu mai pot fi obținute, fotografii necertificate temporal.
Confuzia între posesie și proprietate: nu orice deținere conferă dreptul de proprietate; strategia trebuie croită pe situația reală.
Subestimarea costurilor colaterale: taxe, expertize, timp; le bugetăm de la început pentru a nu avea surprize.

Întrebări frecvente (FAQ)

1) Putem rezolva moștenirea doar la notar?
Dacă toți moștenitorii sunt de acord, există actele necesare și nu sunt litigii, procedura notarială e, de regulă, cea mai rapidă. Când apar contestări, lipsesc acte esențiale sau unul dintre moștenitori refuză, apelăm la instanță.

2) Ce fac dacă vecinul a mutat gardul?
Strângem actele (CF, plan cadastral, acte de proprietate), solicităm expertiză, încercăm întâi o soluție amiabilă; dacă nu se poate, introducem acțiune de grănițuire/tulburare de posesie, cu măsuri provizorii dacă e cazul.

3) Am construit pe terenul altuia. Mai am drepturi?
Depinde de buna sau reaua credință, de acorduri prealabile, de autorizații. Se pot cere despăgubiri pentru lucrări, uneori recunoașterea unor drepturi, alteori demontare. Analiza de la început face diferența.

4) Ce înseamnă uzucapiune și cât durează?
Este dobândirea proprietății printr-o posesie îndeplinind condiții legale, pe o anumită durată. Dosarul presupune probe serioase; durata depinde de instanță, probe și eventuale opoziții.

5) Donațiile făcute de defunct se „adună” la moștenire?
În anumite cazuri, da. Ele pot fi readuse în masă sau reduse dacă afectează rezerva unor moștenitori. Se calculează în funcție de împrejurări și de documente.

6) Avem imobile și în străinătate. Cum procedăm?
Coordonăm proceduri paralele, stabilim legea aplicabilă și folosim instrumente specifice (certificate, recunoașteri). Fiecare stat are reguli proprii; planificarea din timp este esențială.

7) Cat durează un partaj?
Ține de complexitate, număr de bunuri, existența unor contestații, disponibilitatea părților pentru tranzacție. Stabilim un calendar realist și lucrăm pentru a-l respecta.

8) Ce onorariu voi plăti?
După analiza inițială, prezentăm clar componenta de onorariu (fix/succes/etape), cheltuieli previzibile (taxe, expertize) și alternative (de exemplu, dacă tranzacția reduce timpul și costurile).

Studii de caz orientative (fictive, de studiu)

A. Rectificare carte funciară + partaj amiabil
Trei frați moștenesc un imobil cu suprapuneri în acte. Înainte de partaj, am obținut rectificarea cărții funciare prin expertiză și dosar administrativ. Odată clarificată situația, am încheiat tranzacție: doi frați au primit loturi distincte, al treilea sulte plătite eșalonat. Costurile și timpul s-au redus substanțial față de un litigiu complet.

B. Servitute de trecere stabilită judiciar
Un teren fără ieșire la drum a blocat investiția clientului. Negocierile cu vecinii nu au reușit. Am promovat acțiune pentru constituirea servituții de trecere, cu traseu stabilit prin expertiză, compensare echitabilă și obligații clare de întreținere.

C. Moștenire cu testament contestat
Un moștenitor rezervatar a contestat testamentul defunctului. Am analizat condițiile de formă și consimțământ, am reconstituit masa de calcul și am obținut reducțiunea liberalității până la limita rezervei, păstrând echilibrul între patrimoniu și voința defunctului.

De ce să lucrați cu noi

Vedere de ansamblu + rigoare pe detaliu. Înțelegem că un litigiu de grănițuire poate depinde de un act vechi, iar o succesiune „clară” poate ascunde donații succesive.
Experiență în dosare cu componente multiple. Drepturi reale, urbanism, carte funciară, succesiuni și, la nevoie, conexiuni cu drept penal/fiscal.
Strategii personalizate. Nu aplicăm „rețete universal valabile”; fiecare speță are particularități, iar soluția optimă se construiește pe ele.
Comunicare și transparență. Explicăm pașii, termenele, costurile, riscurile și alternativele — la fiecare etapă.
Orientare spre rezultat. Actul, hotărârea sau acordul trebuie să fie aplicabile și avantajoase în concret, nu doar pe hârtie.

Cum începem

Scrieți-ne pe alexandru@maglas.ro sau contactați-ne la +40 756 248 777.
Trimiteți actele disponibile (scan/foto lizibil), pe e-mail.
Stabilim o discuție (la birou sau online) în care cartografiem situația.
Primiți planul de acțiune cu pași, termene, buget estimativ.
Pornim demersurile: solicitări către instituții, consultanță notarială, negocieri, acțiuni în instanță — după caz.

Concluzie

În litigiile de drepturi reale și în dosarele de moșteniri, diferența o fac strategia, timing-ul și documentația. O decizie luată la timp, un demers procedurale corect, o probă pregătită din vreme sau o tranzacție bine gândită pot scurta luni sau ani de incertitudine. Fie că doriți să vă clarificați proprietatea, să reglementați relația cu vecinii, să rectificați cartea funciară, să dobândiți proprietatea prin uzucapiune sau să definitivați o moștenire corectă și echitabilă, vă stăm la dispoziție cu o abordare riguroasă și orientată spre rezultat.

Contact: +40 756 248 777 · E-mail: alexandru@maglas.ro — spuneți-ne obiectivul dvs., iar noi vă propunem pașii concreți pentru a-l atinge.