Cum ataci un PUZ sau un PUD care îți afectează cartierul: contencios de urbanism pentru proprietari și asociații de locatari

Pentru o introducere mai narativă în subiect, poți citi și articolul din aceeași serie, dedicat mai ales scenariilor de viață reală: „Dreptul urbanismului: scenarii și povești pentru PUZ și PUD”. Prezentul text este varianta tehnică, orientată spre pași concreți și strategii de apărare.

1. Ce sunt PUG, PUZ și PUD și de ce contează pentru locuitori

1.1. PUG, PUZ, PUD – dicționar minim

Legea nr. 350/2001 diferențiază între mai multe categorii de documentații de urbanism: Plan Urbanistic General (PUG), Plan Urbanistic Zonal (PUZ) și Plan Urbanistic de Detaliu (PUD). Acestea stabilesc, la niveluri diferite de detaliu, regimul juridic al terenurilor și construcțiilor, indicatorii urbanistici (POT, CUT, înălțimi maxime), destinația zonelor (locuințe, servicii, spații verzi, dotări publice) și modul în care se pot realiza investiții noi.

• PUG – planul „mare” al localității, care stabilește direcțiile generale de dezvoltare pe termen lung.
• PUZ – plan care reglementează o zonă mai restrânsă din localitate (de exemplu, un cartier sau o zonă mixtă), detaliind regimul de construire, circulațiile, spațiile verzi, dotările publice.
• PUD – plan „de detaliu”, folosit de regulă pentru o parcelă sau un ansamblu concret, care dezvoltă și particularizează prevederile PUG și/sau PUZ.

Regulile generale se regăsesc nu doar în Legea nr. 350/2001, ci și în Regulamentul general de urbanism aprobat prin Hotărârea Guvernului nr. 525/1996, care stabilește reguli minime privind amplasarea construcțiilor, retrageri față de limitele de proprietate, acces auto, parcaje etc.

1.2. De ce sunt PUZ-urile și PUD-urile acte administrative atacabile

Hotărârile consiliilor locale sau județene prin care se aprobă PUZ-uri și PUD-uri sunt acte administrative, în sensul Legii nr. 554/2004 a contenciosului administrativ – emis în regim de putere publică, cu efecte juridice pentru toți cei din zona respectivă. Jurisprudența Înaltei Curți de Casație și Justiție a clarificat, prin Decizia nr. 12/2021 (RIL) privind Legea nr. 350/2001, că hotărârile de aprobare a PUZ-urilor sunt, ca regulă, acte administrative cu caracter normativ – adică au aplicabilitate generală pentru o categorie de situații sau persoane, nu doar pentru un singur beneficiar.

Faptul că PUZ-ul sau PUD-ul este act administrativ normativ are consecințe importante pentru litigiu:

• se poate cere anularea lui pe calea acțiunii în contencios administrativ;
• se poate cere suspendarea aplicării sale până la soluționarea procesului (în baza art. 14–15 din Legea nr. 554/2004);
• legalitatea sa poate fi verificată și pe calea excepției de nelegalitate, ridicată într-un alt proces (de exemplu, într-un litigiu civil legat de autorizația de construire).

Cabinetul Măglaș Alexandru a dedicat un articol general contenciosului administrativ – ce înseamnă act administrativ și cum îl poți ataca: „Cum dai în judecată Guvernul sau primăria pentru un act administrativ?”.

2. Ce acte poți ataca în contenciosul de urbanism

În practică, un cartier afectat de un PUZ sau un PUD nu este lovit doar de hotărârea de aprobare a documentației, ci de un întreg „lanț” de acte: certificate de urbanism, avize, autorizații de construire, dispoziții ale primarului, eventual hotărâri ulterioare de modificare. Toate acestea pot intra, în anumite condiții, în zona contenciosului administrativ.

2.1. Hotărârile prin care se aprobă PUZ și PUD

Primul act de avut în vedere este hotărârea consiliului local (sau, după caz, a Consiliului General al Municipiului București) prin care se aprobă PUZ-ul sau PUD-ul. Această hotărâre:

• are caracter normativ (se aplică tuturor terenurilor și construcțiilor din zona reglementată);
• se adoptă în temeiul art. 36 și art. 45 din OUG nr. 57/2019 privind Codul administrativ, care reglementează atribuțiile consiliului local și procedura de adoptare a hotărârilor;
• trebuie să respecte regulile din Legea nr. 350/2001 privind avizarea și aprobarea documentațiilor de urbanism (de exemplu art. 32, art. 39, art. 47 și art. 56).

Dacă aceste reguli sunt încălcate (de exemplu, lipsesc anumite avize obligatorii, nu a fost respectată procedura de consultare publică, există contradicții cu PUG-ul sau cu normele de zonă protejată), hotărârea de aprobare poate fi atacată în instanță.

2.2. Autorizațiile de construire și alte acte individuale emise în baza PUZ/PUD

Pe lângă PUZ/PUD, fiecare proiect concret are nevoie de certificat de urbanism și de autorizație de construire, emise în baza Legii nr. 50/1991 și a documentațiilor de urbanism aplicabile.

Autorizația de construire este un act administrativ individual. Ea poate fi atacată separat, chiar dacă nu este atacat și PUZ-ul, însă, în practică, cele două planuri sunt strâns legate:

• dacă PUZ-ul este nelegal, autorizațiile emise în baza lui riscă să fie la rândul lor nelegale;
• uneori se atacă mai întâi autorizația (pentru a opri lucrările urgente), urmând ca PUZ-ul să fie atacat prin acțiune separată sau pe calea excepției de nelegalitate;
• alteori, strategia este inversă: se atacă PUZ-ul la nivel „macro”, pentru a bloca întregul „val” de autorizații bazate pe el.

Certificatele de urbanism, avizele de oportunitate sau alte avize intermediare pot fi, la rândul lor, supuse controlului de legalitate, cel puțin pe calea excepției de nelegalitate sau atunci când produc efecte directe pentru proprietar.

2.3. Tăcerea administrației și refuzul de a furniza informații

În marile litigii de urbanism, un obstacol frecvent este refuzul administrației de a furniza documentele – proiectul de PUZ, referatele de aprobare, avizele, rapoartele de trafic, studiile de însorire etc. Accesul la aceste informații este protejat prin două legi-cheie:

• Legea nr. 544/2001 privind liberul acces la informațiile de interes public – pentru solicitarea de copii după documentațiile de urbanism, avize, hotărâri, studii;
• Legea nr. 52/2003 privind transparența decizională – pentru etapa anterioară adoptării hotărârii, când proiectul de act normativ (PUZ/PUD) trebuie supus dezbaterii publice.

Dacă primăria nu răspunde la cereri, nu organizează dezbateri publice sau le organizează formal, fără o reală consultare, aceste aspecte pot deveni argumente de nelegalitate în acțiunea de contencios administrativ. Pe tema „tăcerii administrației”, poți citi și articolul dedicat: „Tăcerea administrației poate fi un abuz”.

3. Cine are interes să atace un PUZ sau un PUD

Legea contenciosului administrativ cere existența unui drept vătămat sau a unui interes legitim, privat sau public (art. 1 și art. 2 din Legea nr. 554/2004). În urbanism, întrebarea apare frecvent: „Pot eu, ca simplu locatar, să atac PUZ-ul?”

3.1. Proprietarii direct afectați

Cei mai ușor de identificat titulari ai interesului legitim sunt proprietarii de terenuri și construcții din zona reglementată prin PUZ sau PUD. Aceștia pot arăta că:

• li se modifică regimul de înălțime în vecinătate (apare un bloc înalt lângă casă);
• li se reduce accesul la lumină naturală, liniște, spații verzi, locuri de parcare;
• li se afectează valoarea de piață a imobilelor prin supraîndesirea zonei sau schimbarea destinației (de exemplu, apar hale logistice lângă locuințe).

Aceste efecte pot fi descrise în concret în cuprinsul acțiunii și susținute prin fotografii, simulări, rapoarte de specialitate. Nu este nevoie ca proprietarul să fie beneficiarul PUZ-ului; dimpotrivă, de multe ori el este „vecinul sacrificat”.

3.2. Vecinii din imediata apropiere și „zona de influență”

Chiar dacă proprietatea ta nu se află exact în perimetrul PUZ-ului, poți avea interes legitim dacă ești în zona de influență: pe strada pe care se revarsă traficul suplimentar, în raza de umbrire a noilor construcții, în zona de impact a zgomotului sau a noxelor.

Jurisprudența curților de apel a acceptat frecvent acțiuni formulate de astfel de vecini „din proximitate”, atunci când au demonstrat, prin studii sau măcar prin argumente concrete, legătura dintre PUZ/PUD și afectarea directă a calității vieții lor.

3.3. Asociații de proprietari și ONG-uri

Legea nr. 554/2004 recunoaște expres rolul organismelor sociale interesate – asociații de proprietari, asociații de locatari, ONG-uri de mediu sau urbanism – în apărarea interesului public (art. 1 alin. (1)–(2) și art. 2 lit. r). Condiția este ca:

• statutul asociației să prevadă explicit obiective legate de protejarea mediului, a urbanismului, a calității vieții în cartier;
• acțiunea să apere atât interesul privat al membrilor (de exemplu, proprietarii din blocul X), cât și un interes public (calitatea urbană a întregii zone).

În practică, o asociație de proprietari sau o asociație de locatari bine organizată poate avea o poziție mai puternică în instanță decât un singur proprietar, deoarece reprezintă un grup mai larg de persoane afectate și poate gestiona mai eficient costurile unui litigiu complex.

4. Termene: până când poți ataca un PUZ sau un PUD

În contenciosul administrativ, termenele sunt esențiale. Un proces întârziat poate fi respins ca tardiv, chiar dacă, pe fond, ai dreptate. În urbanism, trebuie să distingem între:

• acte administrative normative – hotărârile de consiliu care aprobă PUZ/PUD;
• acte administrative individuale – autorizații de construire, certificate de urbanism, refuzuri exprese de emitere a unui act.

4.1. Termenele pentru atacarea PUZ-urilor și PUD-urilor (acte normative)

Art. 11 alin. (4) din Legea nr. 554/2004 prevede că actele administrative cu caracter normativ pot fi atacate oricând. În materie de urbanism însă, Legea nr. 350/2001 introduce o regulă specială: dreptul de a ataca hotărârile de aprobare a documentațiilor de urbanism (PUG, PUZ, PUD) se prescrie, de regulă, în 5 ani de la data aprobării. Această interpretare a fost confirmată de Decizia nr. 12/2021 a ÎCCJ (RIL), care a armonizat dispozițiile Legii nr. 350/2001 cu Legea nr. 554/2004.

Cu alte cuvinte, pentru hotărârile de aprobare a PUZ-urilor și PUD-urilor:

• în principiu, acțiunea se poate introduce în termen de 5 ani de la data aprobării hotărârii;
• după împlinirea acestui termen, atacarea directă a PUZ-ului devine dificilă, dar nu este complet exclusă folosirea excepției de nelegalitate sau a altor mecanisme procedurale (de exemplu, atacarea autorizațiilor individuale emise ulterior).

De aceea, din perspectivă strategică, este important ca locuitorii cartierului să nu amâne prea mult reacția la un PUZ controversat. Plângerea prealabilă, acțiunea în anulare și cererea de suspendare ar trebui pregătite cât mai devreme, ideal în primele luni de la adoptarea hotărârii.

4.2. Termenele pentru autorizații de construire și alte acte individuale

Pentru actele administrative individuale (autorizații de construire, refuzuri exprese, etc.), se aplică regula generală din art. 7 și art. 11 din Legea nr. 554/2004:

• plângerea prealabilă – de regulă, în 30 de zile de la data la care persoana vătămată a luat cunoștință de act (art. 7);
• acțiunea în contencios administrativ – de regulă, în 6 luni de la data comunicării răspunsului la plângerea prealabilă sau de la data expirării termenului de răspuns (art. 11 alin. (1));
• pentru motive temeinice, termenul de 6 luni poate fi extins până la un an, în condițiile art. 11 alin. (2).

Important: în cazul în care autorizația de construire aparține vecinului, iar tu afli de ea mult mai târziu (de exemplu când încep efectiv lucrările), termenul de 30 de zile pentru plângerea prealabilă curge, în principiu, de la data la care ai luat cunoștință de act, nu neapărat de la data emiterii.

4.3. Plângerea prealabilă în cazul actelor normative

Art. 7 alin. (1¹) din Legea nr. 554/2004 arată că, în cazul actelor administrative normative, plângerea prealabilă poate fi formulată oricând. Ea nu este, în practică, o condiție absolută de admisibilitate a acțiunii, dar este recomandată din cel puțin două motive:

• permite autorității să își revoce sau să își modifice propriul act fără ajutorul instanței;
• arată instanței că reclamanții au încercat o soluționare amiabilă și au semnalat explicit problemele de legalitate.

În multe litigii de urbanism, plângerea prealabilă este folosită și ca instrument pentru a coagula comunitatea (se semnează de mai mulți vecini, asociații de proprietari, ONG-uri locale) și pentru a fixa, în scris, criticile față de PUZ/PUD.

5. Ce trebuie făcut înainte de a ajunge în instanță

Înainte de a depune acțiunea la tribunal, este util să parcurgi câțiva pași esențiali. Ei nu sunt doar „formalități”, ci pot face diferența între un proces solid și unul respins pentru lipsă de probatoriu.

5.1. Organizarea la nivel de cartier și asociații

În litigii de urbanism, forța grupului contează. Un singur proprietar poate fi vulnerabil financiar și probatoriu, în timp ce o asociație de proprietari sau un grup de vecini:

• poate împărți costurile expertizelor, avizelor independente și onorariului de avocat;
• poate centraliza informații și documente (poze, filmări, corespondență cu primăria);
• poate deschide mai multe fronturi – de la plângere prealabilă și petiții, până la acțiuni paralele împotriva autorizațiilor individuale.

Este util ca asociația să adopte o hotărâre internă prin care mandatează președintele sau un alt reprezentant să inițieze litigii, să semneze plângerea prealabilă și să colaboreze cu avocatul.

5.2. Obținerea documentelor prin Legea nr. 544/2001

Fără documente, reacția rămâne la nivel de zvon sau suspiciune. De aceea, primul pas concret este să soliciți, în baza Legii nr. 544/2001, următoarele:

• proiectul complet de PUZ/PUD (inclusiv planșe și memorii de prezentare);
• referatul de aprobare și raportul compartimentului de specialitate;
• toate avizele obținute (mediu, circulație, monumente istorice, utilități etc.);
• procesul-verbal sau minuta dezbaterii publice organizate în temeiul Legii nr. 52/2003;
• hotărârea consiliului local de aprobare a PUZ/PUD și, după caz, hotărârile ulterioare de modificare.

Dacă primăria refuză să comunice aceste informații sau nu răspunde în termenele din Legea nr. 544/2001, refuzul poate fi atacat la rândul său, iar situația poate fi folosită ca argument suplimentar în acțiunea de contencios administrativ.

5.3. Verificarea procedurii de transparență decizională (Legea nr. 52/2003)

Un alt element esențial este dacă, înainte de adoptarea PUZ-ului/PUD-ului, a fost respectată procedura de transparență decizională prevăzută de Legea nr. 52/2003:

• a fost publicat proiectul de hotărâre pe site și la avizierul primăriei?
• a fost anunțată și organizată o dezbatere publică reală, cu posibilitatea formulării de opinii?
• a fost întocmită o minută a ședinței și un raport privind recomandările primite de la cetățeni?

Nerespectarea acestor obligații poate constitui un motiv serios de anulare a PUZ/PUD, deoarece privește tocmai participarea publicului la decizia de amenajare a teritoriului.

5.4. Plângerea prealabilă – structură și conținut

Plângerea prealabilă este, de regulă, adresată autorității care a emis actul (consiliul local sau primarul). Ea ar trebui să conțină cel puțin:

• identificarea actului atacat (hotărârea de consiliu, autorizația de construire etc.);
• descrierea pe scurt a situației de fapt (cum arată zona, ce se propune prin PUZ/PUD, ce proiect se dorește a fi construit);
• indicarea motivelor de nelegalitate – lipsa unor avize, nerespectarea PUG, încălcarea regulamentului general de urbanism, nerespectarea Legii nr. 52/2003, încălcarea indicatorilor urbanistici, a normelor de mediu etc.;
• indicarea consecințelor concrete pentru reclamant (trafic, zgomot, umbrire, pierderea valorii imobilului);
• solicitarea de revocare totală sau parțială a actului și, eventual, de suspendare a aplicării lui până la clarificare.

Răspunsul (sau lipsa răspunsului) la plângerea prealabilă va fi ulterior anexat la acțiunea în contencios administrativ. Despre structurarea plângerilor și a cererilor în contencios, poți citi mai multe și în articolul „La ce costuri să te aștepți pentru un proces de drept administrativ sau fiscal”.

6. Cum arată o acțiune în contencios de urbanism

După parcurgerea procedurilor prealabile, urmează pasul decisiv: acțiunea în contencios administrativ, depusă la secția de contencios administrativ și fiscal a tribunalului competent (de regulă, tribunalul din raza în care funcționează autoritatea emitentă).

6.1. Capetele de cerere

În urbanism, acțiunea poate combina mai multe capete de cerere, de exemplu:

• anularea hotărârii de aprobare a PUZ/PUD;
• anularea uneia sau mai multor autorizații de construire emise în baza acestora;
• obligarea autorității de a relua procedura cu respectarea legii (consultări publice reale, refacerea documentației);
• daune materiale sau morale, dacă se poate dovedi un prejudiciu concret;
• suspendarea actelor atacate (dacă nu s-a formulat deja o cerere separată, potrivit art. 14–15 din Legea nr. 554/2004).

6.2. Probele importante în contenciosul de urbanism

Contenciosul de urbanism este un domeniu în care probele tehnice au o greutate specială. Pe lângă înscrisuri, instanța poate dispune expertize sau poate avea în vedere rapoarte independente. Printre probele frecvent folosite se numără:

• documentațiile oficiale de urbanism (PUZ, PUD, PUG, regulamente locale de urbanism);
• avizele obligatorii (mediu, trafic, monumente istorice, utilități etc.);
• studii de trafic, studii de însorire, analize de impact asupra mediului;
• fotografii și filmări din teren, care ilustrează modul în care construcțiile propuse se raportează la imobilele existente;
• rapoarte și expertize de specialitate (urbanism, construcții, mediu);
• declarații de martori, când este necesar să se arate cum a afectat proiectul viața de zi cu zi a locatarilor.

Instanța poate aprecia că anumite chestiuni depășesc competența unui jurist și, în consecință, să aibă în vedere în mod decisiv concluziile expertului urbanist sau constructor.

7. Suspendarea PUZ/PUD sau a autorizației: cum „cumperi timp”

Faptul că ai introdus o acțiune în anulare nu oprește, de la sine, aplicarea PUZ-ului sau executarea lucrărilor. De aceea, Legea nr. 554/2004 pune la dispoziția celor vătămați un instrument suplimentar: cererea de suspendare a actului administrativ (art. 14–15).

7.1. Condițiile suspendării

Pentru ca instanța să suspende un PUZ, un PUD sau o autorizație de construire, trebuie îndeplinite două condiții cumulative:

• caz bine justificat – indicii serioase că actul este nelegal sau că a fost emis cu exces de putere;
• pagubă iminentă – un prejudiciu viitor, dar previzibil cu evidență (de exemplu, umbrirea completă a apartamentelor de la etajele inferioare, supraîncărcarea unei străzi înguste cu trafic greu, distrugerea ireversibilă a unui spațiu verde).

Definițiile acestor noțiuni se regăsesc în art. 2 din Legea nr. 554/2004. Instanța va analiza, în procedură de urgență, dacă există suficiente elemente pentru a „îngheța” efectele actului până la judecarea pe fond a acțiunii.

7.2. Suspendarea PUZ-ului versus suspendarea autorizațiilor

Strategic, uneori este mai eficient să se solicite:

• suspendarea PUZ/PUD – când există un singur act „mamă” care generează un val de proiecte similare;
• suspendarea autorizației – când un singur proiect, foarte concret (un bloc sau un ansamblu), produce deja efecte vizibile și urgente.

Cele două tipuri de cereri pot fi combinate. De exemplu, se poate cere suspendarea autorizației de construire (pentru a opri imediat lucrările) și, în paralel, suspendarea PUZ-ului care a permis schimbarea regimului de înălțime și densitate.

8. Legătura cu viitoarele procese civile și penale

Litigiile de urbanism nu se opresc întotdeauna la contencios administrativ. În anumite situații, pot apărea și:

• procese civile – de exemplu, acțiuni în răspundere delictuală pentru prejudiciile produse de o construcție autorizată nelegal, litigii de vecinătate, acțiuni în revendicare sau servituți;
• plângeri penale – atunci când există suspiciuni de fapte precum abuz în serviciu, fals intelectual, uz de fals, trafic de influență sau corupție în legătură cu aprobarea PUZ/PUD sau cu emiterea autorizațiilor.

De regulă, soluția din contenciosul administrativ (de exemplu, anularea PUZ-ului sau a autorizației) are un impact important asupra acestor litigii paralele, fie ca premisă juridică, fie ca probă. În articolul general despre contencios administrativ de pe maglas.ro se discută pe larg interacțiunea dintre contencios și alte ramuri ale dreptului.

9. Rolul avocatului specializat în dreptul urbanismului

Contenciosul de urbanism combină elemente de drept administrativ, drept civil, drept al mediului, reguli tehnice de urbanism și construcții, dar și strategii de litigiu de durată. Un avocat specializat în această zonă:

• poate identifica rapid punctele vulnerabile ale PUZ-ului/PUD-ului și ale autorizațiilor (lipsa avizelor, neconcordanțe cu PUG, încălcarea zonelor protejate, probleme de procedură);
• poate coordona expertizele tehnice și colaborarea cu urbaniști, arhitecți, ingineri de trafic sau specialiști de mediu;
• poate construi o strategie etapizată: plângere prealabilă, cerere de suspendare, acțiune în anulare, eventual plângeri penale sau acțiuni civile conexe;
• poate reprezenta atât proprietari individuali, cât și asociații de proprietari, ONG-uri sau grupuri civice.

Pentru prezentarea detaliată a serviciilor în această materie, poți consulta pagina dedicată dreptului administrativ și dreptului urbanismului și pagina generală de servicii a cabinetului: Serviciile cabinetului de avocat Măglaș Alexandru.

Întrebări frecvente (FAQ) – contencios de urbanism pentru PUZ și PUD

1. Pot ataca un PUZ sau un PUD chiar dacă nu am participat la dezbaterea publică?

Da. Participarea la dezbaterea publică nu este o condiție pentru a putea ataca PUZ-ul sau PUD-ul în instanță. Condiția esențială este să poți dovedi că ești persoană vătămată sau că ai un interes legitim (de exemplu, ești proprietar în zona reglementată, vecin direct sau asociație de proprietari reprezentând locatarii afectați). Faptul că nu ai fost informat sau consultat poate chiar să constituie un argument suplimentar privind nerespectarea Legii nr. 52/2003 privind transparența decizională.

2. Ce diferență este între a ataca PUZ-ul și a ataca doar autorizația de construire?

Atacarea PUZ-ului vizează „regula generală” aplicabilă unei întregi zone. Dacă PUZ-ul este anulat, toate autorizațiile emise în baza lui riscă să fie afectate. Atacarea autorizației de construire vizează un proiect concret (de exemplu, un bloc sau un ansamblu imobiliar). În practică, cele două strategii se combină: se poate cere suspendarea și anularea autorizației (pentru a opri lucrările imediate) și, în paralel, anularea PUZ-ului care a permis regimul de înălțime sau densitate contestat.

3. Poate o asociație de proprietari să atace un PUZ sau un PUD?

Da. Legea nr. 554/2004 permite organismelor sociale interesate – inclusiv asociațiilor de proprietari sau de locatari – să introducă acțiuni în contencios administrativ pentru apărarea intereselor membrilor lor, dar și a interesului public. Este important ca din statutul asociației să rezulte preocuparea pentru protejarea calității vieții, a mediului sau a condițiilor de locuire, iar hotărârea de declanșare a procesului să fie adoptată în mod valabil (de obicei, în adunarea generală).

4. Ce se întâmplă cu proiectul imobiliar dacă instanța suspendă PUZ-ul sau autorizația?

Dacă instanța admite cererea de suspendare, actul suspendat (PUZ, PUD sau autorizația de construire) nu mai poate fi pus în executare pe perioada suspendării: nu pot continua lucrările autorizate, nu se mai pot emite noi autorizații în baza PUZ-ului suspendat etc. Suspendarea este o măsură provizorie, până la soluționarea definitivă a acțiunii în anulare, dar are un impact practic major – dă timp locatarilor să își susțină cauza fără ca imobilul contestat să fie finalizat între timp.

5. Ce costuri implică, în mod obișnuit, un proces de contencios de urbanism?

Costurile variază în funcție de complexitate, de numărul părților, de expertizele necesare (urbanism, construcții, mediu), dar și de strategia procesuală (cereri de suspendare, mai multe acțiuni paralele etc.). În general, trebuie avute în vedere:

• taxa judiciară de timbru (stabilită potrivit OUG nr. 80/2013);
• onorariile experților și ale specialiștilor tehnici;
• onorariul avocatului, care poate fi adaptat la amploarea litigiului.

Pentru o analiză detaliată a costurilor într-un proces de drept administrativ-fiscal (inclusiv litigii cu autorități locale), poți consulta articolul: „La ce costuri să te aștepți pentru un proces de drept administrativ sau fiscal”.

6. Mai pot face ceva dacă au trecut mai mult de 5 ani de la aprobarea PUZ-ului?

După trecerea termenului de 5 ani prevăzut, în principiu, de Legea nr. 350/2001 pentru atacarea hotărârilor de aprobare a documentațiilor de urbanism, acțiunea directă împotriva PUZ-ului devine dificilă. Totuși, în funcție de situație, pot exista încă opțiuni:

• atacarea autorizațiilor de construire emise recent, în termenii din Legea nr. 554/2004;
• invocarea excepției de nelegalitate a PUZ-ului într-un alt proces (civil sau administrativ), dacă de acesta depinde soluția cauzei;
• demersuri administrative și politice pentru revocarea sau modificarea PUZ-ului de către aceeași autoritate emitentă.

În asemenea situații, analiza concretă a speței împreună cu un avocat specializat devine esențială, pentru a evita pași procesuali fără șanse reale.