Litigii în construcții: antrepriză, recepție, întârzieri & vicii

Pagina este pentru dezvoltatori, beneficiari, antreprenori sau subcontractori care au un conflict legat de execuția lucrărilor: termene depășite, recepție blocată, vicii (inclusiv vicii ascunse), situații de lucrări contestate sau penalități. Începem cu o analiză rapidă a contractului & a cronologiei, stabilim ce trebuie dovedit și alegem pașii: notificare, negociere, măsuri provizorii, apoi acțiune în instanță (când e necesar).

Când ai nevoie de asta

Recepția la terminarea lucrărilor este refuzată sau condiționată fără un temei clar.
Există întârzieri și vrei să aplici penalități ori să limitezi pierderile.
Sunt vicii de execuție (fisuri, infiltrații, neconformități) și ai nevoie de un plan de probă.
Se contestă situațiile de lucrări, cantitățile, prețurile sau variațiile.
Beneficiarul reține garanții/încetează plățile; antreprenorul invocă neplată.
Lucrările au fost executate diferit față de proiect sau fără dispoziții scrise.
Ai semnat recepția și apar ulterior vicii sau defecte recurente.
Vrei reziliere/rezoluțiune, despăgubiri sau executare în natură (remedieri).
Ai nevoie de constatări tehnice urgente (înainte să se modifice starea lucrărilor).
Vrei să eviți escaladarea și să negociezi pe baza probelor, nu pe presupuneri.

Ce facem concret

Clarificăm cadrul contractual: antrepriză, termene, recepții, garanții, penalități, variații, mecanisme de notificare.
Construim cronologia (decizii, întârzieri, dispoziții, plăți) și identificăm punctele care trebuie dovedite.
Stabilim strategia de probă: documente, martori, înscrisuri tehnice, fotografii, măsurători, expertize.
Pregătim notificări (punere în întârziere, remedieri, penalități, rezerve la recepție) și un cadru de negociere.
Gestionăm discuțiile și propunerile de tranzacție, cu variante de ieșire (remedieri, discount, termene, garanții suplimentare).
Când este util, pregătim măsuri provizorii (de exemplu, conservarea probelor sau urgențe legate de șantier).
Formulăm acțiunea în instanță și administrăm probele, inclusiv solicitarea unei expertize judiciare.
Ne ocupăm de obiecțiuni la expertiză, întrebări către expert și corelarea concluziilor tehnice cu temeiul juridic.
Urmărim recuperarea prejudiciului (daune, penalități) sau obținerea unei soluții care permite finalizarea proiectului.

Documente/informații utile pentru prima analiză

Document	De ce contează	Observații
Contractul de antrepriză + acte adiționale	Definește obligațiile, termenele, penalitățile, recepțiile și garanțiile	Trimite și anexele/condițiile generale
Proiect, caiet de sarcini, detalii de execuție	Standardul tehnic de conformitate și baza pentru neconformități	Include revizii și dispoziții de șantier
Procese-verbale (șantier, recepții, constatări)	Fixează fapte și poziții; sunt repere pentru expertiză	Relevante sunt și rezervele scrise
Situații de lucrări, devize, certificate/plăți	Arată ce s-a executat, ce s-a plătit și ce se contestă	Include facturi și dovezi de plată
Corespondență (email, notificări, minute ședințe)	Probează întârzieri, dispoziții, acceptări, obiecții	Nu omite mesajele cu atașamente
Fotografii, video, măsurători, rapoarte tehnice	Susțin starea lucrărilor, vicii și remedieri	Notează data, locul și contextul
Garanții (execuție, bună funcționare), polițe	Influențează remedii, rețineri și recuperări	Verificăm condițiile de activare

Riscuri și greșeli frecvente

Variări/lucrări suplimentare acceptate verbal, fără dispoziții scrise sau justificare.
Recepții semnate fără rezerve, deși existau neconformități vizibile.
Notificări trimise târziu sau incomplet (pierzi argumente pe termene și culpă).
Lipsa unui jurnal de șantier coerent și a probelor despre blocaje/întârzieri.
Remedieri făcute fără documentare, apoi devine greu de dovedit cauza viciilor.
Compensări și rețineri neargumentate (risc de litigiu pe dobânzi și penalități).
Negocieri fără „ancoră” în probe (se ajunge la poziții rigide, greu de gestionat).
Subestimarea rolului expertizei tehnice și a întrebărilor către expert.

Întrebări frecvente (FAQ)

Pot cere o expertiză înainte de proces, ca să conserv probele?

Da, există mecanisme procedurale pentru administrarea anticipată a probelor în situații de urgență sau când există risc de alterare a stării lucrărilor; alegem ruta potrivită după fapte și documente.

Ce înseamnă recepția cu rezerve și de ce contează?

Rezervele scrise fixează neconformitățile constatate la recepție și pot influența obligațiile de remediere, termenele și modul de calcul al prejudiciului; formularea lor trebuie corelată cu documentele și cu regulamentul de recepție.

Pot aplica penalități de întârziere dacă și eu am schimbat proiectul sau am dat dispoziții târziu?

Depinde de cauzele întârzierii și de cum sunt documentate; în practică, întârzierile pot fi concurente. Construim cronologia și separăm perioadele imputabile, apoi adaptăm strategia de pretenții.

Ce fac dacă apar vicii după recepție (inclusiv vicii ascunse)?

Primul pas este documentarea rapidă (foto, constatări, corespondență) și notificarea. Apoi alegem între remediere, reducere de preț, despăgubiri sau alte remedii, în funcție de contract și de natura viciilor.

Se poate bloca o plată sau o garanție până se lămurește disputa?

În anumite situații, da, prin instrumente procedurale sau printr-o structurare contractuală corectă a reținerilor; analiza se face pe baza contractului, a stadiului și a urgenței.

Informațiile sunt generale și nu înlocuiesc consultanța juridică. Contează faptele, actele și cronologia.

Contact

Sună